Bases del planeamiento y de la gestión,
el aprovechamiento urbanístico,
al menos una aproximación o algunas nociones,
básicas explicativas del aprovechamiento urbanístico.
Soy alberto, ruiz Fageda, catedrático de Derecho Administrativo;
trabajo también como abogado también soy economista
se me va a notar porque el análisis que hago del contenido de esta sesión
contiene una visión conjunta combinada de derecho y economía.
Vamos a ver en la siguiente página
de la presentación cuáles son los puntos fundamentales,
los epígrafes fundamentales de esta sesión.
En primer lugar,
qué es, qué puede hacer,
qué debe hacer urbanístico, si todo lo que un plan urbanístico
puede hacerlo debe hacer y si aquello que hace responde
al sentido del fondo del planeamiento urbanístico
y de la ordenación urbanística.
En mi opinión lo tengo adelantado aquí la misión fundamental
y el sentido prístino y originario del planeamiento
y de la ordenación urbanística es introducir previsibilidad,
reducir incertidumbre y, en definitiva riesgos
por por qué?
Pues porque los riesgos
merman el valor de los derechos de propiedad,
piden o incluso bloquean las transacciones,
y su correcto tratamiento y gestión es una herramienta,
es una misión fundamental del planeamiento urbanístico.
Veremos, en segundo término que el núcleo fundamental
de la dinámica del urbanismo español consiste en ir
desde la propiedad física al valor y dar valor a la propiedad
y, por tanto, cómo se lleva a cabo,
cómo se hace constar ese valor en el que la propiedad
se transforma, cómo se representa,
cómo se puede transmitir en su caso y cómo luego revierte
hacia una materialización en un bien.
Esto es, en definitiva,
en lo que consiste el aprovechamiento urbanístico.
Que al mismo tiempo,
y este es el epígrafe 2, la sección tercera de esta presentación
permite ordenar, soportar institucionalmente servir
de vehículo institucional a las transacciones,
mediante instituciones de acción colectiva
y el aprovechamiento urbanístico.
También es una herramienta de equidistribución o de ecuación,
un poco extraña que luego intentaré explicar,
y luego algo tal vez, muy español, y también muy castizo,
y es que cuando el sistema colapsa -colapsa de verdad,
y podemos apuntar también algunas de las causas,
o al menos de los supuestos más frecuentes,
en los que generalmente se provoca el colapso del funcionamiento
del urbanismo, en mayor o menor.
El planeamiento urbanístico
también deriva activamente en la gestión urbanística,
entre el ser el poder y el deber lo vamos a ver
en una diapositiva inmediatamente posterior,
pero el místico, los planes urbanísticos
no solamente deben tener en cuenta una dimensión espacial,
dimensión típica de la zonificación del sourcing,
es decir, donde que usos tengo causas quiero cómo se pueden compatibilizar
entre sí o no y cómo se ubican y se llevan a efecto
que su caso también.
Cómo puedo transformar los usos que ya tengo reconocidos
y existentes en la ciudad,
tal y como me la encuentro cuando hago ejerzo.
La potestad de planificación no es fundamental,
este aspecto es absolutamente fundamental,
no pretende negarlo.
Lo que digo es que hay un segundo aspecto que es
muy importante en la dinámica del planeamiento urbanístico
y del funcionamiento institucional
del urbanismo, que es el aspecto temporal,
o sea el desarrollo en el tiempo de la dinámica de procesos productivos
y de intercambio de derechos de propiedad.
El urbanismo es una manifestación formidable
de que las administraciones públicas son ante todo sujetos territoriales,
es decir, desde mi punto de vista, el componente.
El elemento que define totalmente la configuración
de las administraciones públicas como sujetos es el territorio.
Definitivamente, las acciones públicas
no pueden ser concebidas sin un territorio,
donde se asienta una comunidad social,
política y cultural a la cual la administración sirve
y cuyos intereses generales
gestionan y el urbanismo manifiesta que el la dinámica constitutivas
de las mediciones públicas no es democrática,
puede serlo, pero ante todo es territorial
y puede existir una dinámica territorial
sin que exista una democracia formalmente reconocida
y mucho menos, tal y como la conocemos.
Por esos aspectos clave, que es el aspecto territorial,
en el cual el urbanismo incide de manera totalmente directa
y explícita, tiene que ser correctamente entendido
en un contexto temporal lo veremos en este sentido,
porque precisamente el aprovechamiento urbanístico
no es más que una moneda urbanística
que permite el diferimiento de un aprovechamiento
y, por tanto, el traslado hacia el futuro de derechos
de propiedad.
La acción colectiva, por tanto, en este sentido
y el urbanismo muestra una conexión directa con funciones o competencias
de las administraciones públicas en tanto que sujetos territoriales.
La ordenación hecha a los planes urbanísticos
puede y debe definir derechos de propiedad,
pero no debe hacerlo como un objetivo único.
Aquí tendré que citar.
No puedo evitarlo a mi economista favorito y miedos.
Nuestra favorito es prolongado caos, probono Hardy,
caos, premio nobel de economía mordió, con más de 100 años,
y su celebérrimo -teorema que no le puso nombre.
Ni siquiera formulo explícitamente,
porque, como el propio Course explica es una formulación,
una verbalización hecha por su amigo y colega
yo la configuración de los derechos de propiedad.
No es relevante.
La configuración con la que me encuentro
de los derechos de propiedad no es el levante.
Con tal de que los costes de transacción no sean significativos,
yo reduzco los costes de transacción el flujo de las utilidades
de los derechos de propiedad, la consideración inicial
de los derechos de propiedad me importa muy poco.
La configuración
con la que actualmente me encuentro carece por completo de relevancia.
Si consigo establecer un marco institucional
en el que la dinámica de las transacciones sea correcta,
porque finalmente en cada momento los recursos se asignarán
a quien más valor les otorgue y, por tanto,
a quien más utilidad pueda estar de ellos.
Por tanto, qué es aquello que no debe hacer nunca.
El plan urbanístico urbanístico no debe ni reemplazar
ni destruir los derechos de propiedad,
ni tampoco llenarlos asimismo, de contenidos.
Tampoco debe bloquear
el funcionamiento de los intercambios voluntarios,
es decir, el funcionamiento de los mercados,
sino que debe ordenarlos para que el funcionamiento
de la dinámica de los derechos de propiedad
cumpla también con determinadas finalidades redistributivas
y de adición de valor.
En definitiva,
el urbanístico debe ofrecer a los operadores credibilidad,
adaptabilidad, previsibilidad, adicción de valor y equidad
en la asignación de beneficios claras.
Esa es la visión, desde mi punto de vista fundamental
del plan urbanístico, y no la definición
por dentro de los derechos de propiedad,
que es algo que no le corresponde.
Se me ocurría que una manera entonces ilustrar esta explicación
en qué sentido el urbanismo y el planeamiento específicamente
y la gestión urbanística
no solamente debe incorporar una visión espacial y territorial,
sino también una dinámica desarrollada temporalmente.
Les voy a hacer muy resumidamente un caso práctico
con el que la vida de mi ejercicio profesional he tenido
la ocasión de familiarizarme con este y con otros.
El régimen de fuera de ordenación, el régimen de forma de ordenación
en su sentido vamos a llamarle así original habido,
porque luego el régimen de fuera de ordenación ha tenido
unas derivaciones o unas aplicaciones que no se corresponden demasiado
con el régimen de fuera de ordenación,
tal y como originariamente fue conseguido en el urbanismo español.
Ya digo que esto está tomado de un caso.
Nos encontramos cornada ciudad existente
en una ciudad de mediano tamaño, algo así como el 1.580.000, habitantes,
aproximadamente en los años 60 o 70 del siglo pasado,
y en el campo, muy fuera de la ciudad,
y a muchos kilómetros había una granja de animales,
una granja de cerdos, en concreto granjas de cerdos,
que fue más hasta que se convirtió en una industria cárnica
con el paso del tiempo, de forma tal que la dinámica,
el flujo entre las granjas de cerdos y en general, todo luego convertida,
como digo,
en una industria cárnica y el entorno de la ciudad.
Era un una interactuación cada vez más estrecha,
más fluida y más dinámica.
Tanto es así que la propia, el propio,
los propios proyectos de crecimiento de la ciudad
llevaban casi por necesidad a incluir aquello que artes,
no era ciudadana, incluida la industria cárnica,
dentro del ámbito de la nueva ciudad del ámbito de crecimiento
de la ciudad.
Cómo se gestiona esa situación desde el punto de vista
de la gestión del territorio y del crecimiento
o de la ampliación de la ciudad?
Esto lo tenemos enmarcado aquí con estas líneas discontinuas.
Es aquello que quieren pretender redactaban.
El plan general de ordenación urbanística
consideraban que era la zona de crecimiento hacia el noroeste
de la ciudad y aquí hacia el noroeste no se podía llevar a cabo
un crecimiento hacia el noroeste y hacia hacia el noreste,
y hacia el suroeste por accidentes geográficos
que se encontraban el crecimiento natural en ese sentido
y en este hacia el sur.
Hacia entonces qué?
Que un mecanismos,
qué opciones había para tratar el caso de la Granja
de cerdos que había estado funcionando en exactamente
esa ubicación?
Durante decenios había dos opciones.
Las opciones.
Una solución es una solución fiscal,
porque la expropiación forzosa es un mecanismo fiscal,
funciona en sentido contrario a un impuesto,
pero tiene su fundamento en los impuestos, o sea,
yo tengo cuando yo expropio alguien cuando yo le privó a alguien
de un bien o de un derecho le tengo que compensar con cargo
a los ingresos presupuestarios,
porque lo que tenía que pagar o el sacrificio
que el resultado exigible ya lo pagas mediante impuestos.
Con lo cual, si además le exige un sacrificio adicional
tengo que compensárselo con cargo a los impuestos pagados por todos.
Por eso digo que una expropiación forzosa
es una solución fiscal.
Primera opción, un procedimiento expropiatorio
para remover la instalación industrial que se marcha
a otro sitio.
La devolvemos le pagamos, se valora un y se pagaba el justiprecio
a la empresa dueña de la industria cárnica
o bien una solución reguladora o regulatoria,
es decir, una solución urbanística, y aquí el plan,
a través del instrumento del régimen de fuera de ordenación,
hace no solamente una previsión espacial
del desarrollo de la ciudad, sino también temporal,
que es lo que hace.
Esta es la figura análoga en el urbanismo de Estados Unidos
del no conforme initium del uso no confort,
pero en un sentido distinto.
Ahora trazaré el régimen comparativo,
lo que hago es que, mediante el régimen de fuerza
de ordenación, me dijo que el mercado,
las transacciones, voluntarias ordenadas
por el planeamiento urbanístico solvente,
las solventen, la situación.
Por eso, el régimen de fuera de ordenación
congela la granja de cerdos, congela.
La industria cárnica lo que hace
es que prohíbe que se lleven a cabo mejoras estructurales
y permiten las de mantenimiento de las instalaciones.
Para que con la idea de que se agote el valor económico,
de las obras e instalaciones
y el simple incremento del valor del suelo
lleve al propietario al irse de ahí a otro sitio
y a destinar el terreno resultante a los nuevos usos previstos,
por tanto que se produce, se produce una cierta privación en especie,
pero igualmente compensada en especie,
es una, es una solución inteligentísimo.
De hecho, por ejemplo, en el plan general de contabilidad
se prevé que los terrenos, si quieren naturales,
no sea amorticen.
Por qué?
Porque no se deprecian efectivamente el suelo.
Siempre estará ahí para que una vez removido lo construido o instalado,
pueda servir para la implantación de nuevos usos.
Es una solución verdaderamente inteligente,
muy probada, muy correcta, que funciona muy bien,
no es como no es como el non confort,
niños en Estados Unidos, que declaró como uso no conforme a algo que
quiero destruir, a algo que quiero acosar a algo que me estorba.
Eso no es un obstáculo,
es algo que a través de una planificación
y una gestión urbanística inteligente
puede ser integrado de manera inclusiva
en el desarrollo posterior,
si no solo sin dañar a nadie, sino con con,
sino sino mediante la consecución de correctas ganancias de adicción
de valor.
Cómo funciona el aprovechamiento urbanístico?
Esencialmente esencialmente.
Se trata de establecer institucionalmente
a través de un mecanismo,
la conversión de una propiedad física en valor y del valor,
pasar o terminar en propiedad física.
Es, en definitiva, un bucle;
un movimiento de salida que vuelve al principio en el sentido
de que parto de un derecho de propiedad
directamente vinculado; una realidad física,
con un derecho de propiedad que se convierte en un valor
y que luego después se concreta en un bien.
Esta herramienta es absolutamente formidable a mí
me gusta compararla con la creación de una moneda y de hecho
es una moneda urbanística.
Esta institución es una institución monetaria de representación,
de valor, de generación de valor,
un valor que eso es el aprovechamiento urbanístico,
que es monetario porque tiene un valor de cambio,
tiene un valor de reserva y es al mismo tiempo
una unidad de cuenta.
Es exactamente que una moneda de un euro
o una moneda de ola de un dólar, me sirve para contar cosas.
Me sirve para referenciar e indexar otras realidades
para atraer en definitiva el valor de otras cosas.
Bienes y servicios a esa unidad
y por tanto en la medida en la que tiene un valor
de reserva puedo transferirlo hacia el futuro?
Puedo intercambiarlos y convertirlo finalmente en un valor de uso,
era un valor relacionado con un bien tangible,
inmueble que proporciona una utilidad claramente tangible.
Precisamente por eso
es por lo que la técnica del aprovechamiento urbanístico
reduce de manera tan significativa los costes de transacción.
Precisamente por eso esta moneda urbanística
es también un mecanismo de acción colectiva muy relevante
porque permite mediante la transforma la transformación de una propiedad
inmueble en valor la reducción de los costes de transacción.
Tengan en cuenta, por ejemplo, que la moneda de curso legal
la moneda acuñada en en monedas metálicas
y en billetes de billetes del banco del banco emisor
es mucho más fácil de trasladar que el oro o el activo de respaldo
de esa moneda, y lo digamos ya a través de un dinero
puramente escriturar yo puramente contable,
como que normalmente utilizamos hoy día,
el flujo de las transacciones se realiza con mucha más facilidad
y con costes de transacción, prácticamente inexistentes,
porque cuando estamos con un conjunto muy amplio de sujetos
implicados en un proceso de producción
y de intercambio de derechos de propiedad,
los mecanismos de acción colectiva
que consiguen la transformación de una propiedad física
en un valor aportan enormes ganancias de eficiencia
porque reducen costes de transacción y por tanto incrementan la utilidad.
Cuál sería?
Por tanto,
el traigo en el juego propio de la dinámica de acción colectiva
a través del mecanismo de asentamiento urbanístico?
Pues muy sencillo.
El que la ciudad quiere hacerse atractiva
para que entren nuevos propietarios y nuevos socios claro,
con que me encuentro me encuentro con que me puedo puedo obtener
que afrontar un sistema de,
de o una situación de congestión
mediante el crédito mediante la generación de un valor
porque al valor llegó siempre a través de un crédito.
El dinero en sentido estrictamente monetario
es crédito siempre y, en cualquier caso,
generó un valor que es un valor representado
y, sorprendentemente consigo aunar algo que materialmente físicamente
sería imposible lo veremos luego posteriormente consigo
mediante la plasticidad del valor a un proceso productivo,
algo que mediante una simple adición de propiedades físicas
sería posible precisamente porque la propiedad inmueble
se convierte en un valor
y se incorpora a los procesos de producción,
transformación e intercambio dirigido a que luego me encuentre de nuevo
con la propiedad física y con la propiedad inmobiliaria.
Ese valor, representado, el aprovechamiento urbanístico,
esas Molero urbanística, se forman mediante la confluencia a través
del planeamiento urbanístico de los derechos de propiedad,
y de las utilidades o usos recordemos el sourcing,
la zonificación, con la cual se pretende,
y de hecho se consigue, crear un instrumento
en el que obtengo un salto de positivo de utilidades
y de costes algo fundamental,
que lo que realmente consiste el derecho de propiedad explicado
de una manera tía dramática, muy sencilla.
Casi con ese dibujo confieso que lo he hecho yo mismo,
por eso está así de mal, intentaré hacerlo lo mejor posible,
pero esto fue lo que puede conseguir.
Cómo se configura la moneda urbanística,
volvemos de nuevo a al núcleo, al almendra fundamental
de la ciudad.
Existen y se definen básicamente tres áreas de crecimiento
que aquí llamamos estas áreas o áreas de reparto o áreas de crecimiento,
la a-la b, y la hace una colocada de este, la otra colocada al oeste
y otra colocada al sol, y fíjense ustedes el incremento territorial
de la ciudad es muy relevante si sumamos,
si sumamos los tres sectores que hemos definido ahí probablemente
la nueva ciudad resultante, después del crecimiento
duplique al menos territorialmente la ciudad de exista,
y aquí nos encontramos con el problema de la congestión.
Claro que llega aquí causa los nuevos entrantes,
causar una perturbación en la vida que los ciudadanos
que vivimos en esta ciudad llevamos adelante.
Entonces se trataría.
Se trataría, primero, de que las nuevas áreas de desarrollo
tuvieran unos estándares de calidad de vida,
de servicios y de dotaciones asimilados o incluso mejores
a los de la ciudad existente y que además la ciudad existente,
los los los residentes actuales, los propietarios actuales
vean también mejorada su calidad de vida.
Por eso se lleva a cabo lo siguiente,
y es que pues miren ustedes,
consideramos que sería una idea estupenda,
piensa el planificador crear un estadio olímpico,
una gran instalación deportiva en una parte de la ciudad?
Sería estupendo porque además esta este estadio olímpico
estaba bastante cerca de la ciudad existente,
con lo cual sería fácilmente comunicables.
Además vamos a hacer un gran parque memoria
para está puesto así porque se me ocurrió en ese momento,
que podía ser un nombre genérico, adecuado y entendible,
con lo cual vamos a tener una gran zona verde,
muy ordenada,
en una zona abierta a la que también podemos ir desde la ciudad existente
porque está relativamente cerca, ya vemos, teníamos un, creo rabillo,
es el no, no aparece en la diapositiva
un gran anillo de circunvalación, una carretera de gran capacidad
a a la que difícilmente podríamos acceder no pasarlos los vehículos
pasan por ahí pero luego llegar a la ciudad era muy complicado,
pues vamos a hacer una gran vía de conexión,
una expreso ahí que conecte el centro de la ciudad con el gran baipás
que circula para a toda la actuación urbanística.
Y qué se hace con esas infraestructuras
y sistemas generales, es decir,
con la conexión con el anillo de circunvalación,
con la nueva zona verde y con el estadio olímpico?
Pues muy sencillo que se vinculan cada una de estas tres
grandes infraestructuras o sistemas generales
a estas áreas de reparto o áreas de crecimiento.
La exprés boe
y se conecta con la carrera de reparto a el la zonas verdes
se conecta con el con las zonas de crecimiento, fe,
y el estadio olímpico
o la gran zona deportiva se conecta con con el área de reparto.
Y cómo se hace esto
y aquí aparece el aprovechamiento de la propiedad al valor.
La moneda urbanística.
Vamos a ver el siguiente paso
esa es hemos visto en la diapositiva anterior,
volvemos a ella, verdad?
Y ahora dice muy bien y ahora vamos a meternos
dentro de cada una de las áreas de reparto verdad?
Como como desarrollaríamos, como clarificaríamos
y como desarrollaríamos cada una de estas tres zonas de expansión,
y entonces nos vamos a algunas de ellas, por ejemplo, al sector.
Verdad?
Que como recordemos
que como recordamos, estaba aquí que tiene tres sectores, no 3,
teníamos unidades de actuación.
Las áreas de reporto
y las unidades de actuación son las piezas territoriales
donde se lleva a cabo la equidistribución de beneficios
y cargas.
Por tomar como ejemplo uno de los sectores a a uno ahí vemos
cuál es la configuración originario de los derechos de propiedad,
pues eran propiedades básicas agrícolas
o fincas que no tenían prácticamente ninguna construcción
y que casi no tenían uso pretendo que a través del planeamiento
y de la gestión urbanística termine así.
El sector agudo que tendría aquí cuatro subsectores
que son estos de aquí el Erredondo, el Herreros
y el dos luego explicaré cómo se designan normalmente
la envoltura que se utiliza habitualmente para los usos.
Me encuentro con que ya tengo dotaciones locales,
tengo servicios, tengo alumbrado.
Tengo calles.
Tengo aquí una rotonda, tengo otro tipo de utilidades
y de amenidades.
He llevado a cabo un una transformación de derechos
de propiedad, es decir,
parto de estos derechos que tienen una referencia a un bien físico
a través del aprovechamiento urbanístico, que es un puro valor.
Representado y transferible.
Llegó de nuevo al bien inmueble, pero bienes inmuebles
redistribuidos reestructurados, reordenados y con una configuración
bien distinta de esta, por tanto, las áreas de reparto,
y, dentro de ellas las unidades de actuación son piezas territoriales
absolutamente fundamentales donde se lleva a cabo
la equidistribución de beneficios y cargas entre los propietarios
para la formación de un valor, es decir, de un saldo neto,
que al mismo tiempo es transmisible y que se configura a lo largo
de un proceso.
Este es el componente temporal de producción
y de transformación de derechos de propiedad,
y aquí tenemos que parar un momento, un momento,
qué propietarios se incluyen en las áreas de reparto
y en las unidades de actuación?
Volvemos a la diapositiva anterior.
Solo los propietarios que estaban incluidos físicamente
en estas zonas de crecimiento,
solo esos no también los propietarios que van a ser ocupados
por el estadio olímpico, la zona verde
y la conexión con la autopista se incluyen en el área de reparto.
Por eso se llama de reparto,
en la que a la que ese sistema general,
infraestructura, a los servicios está vinculado o asignado
o a empleo, esa expresión en inglés,
que a mí al menos me resulta muy fácilmente entendible
por tanto por tanto quiénes son los propietarios
finalmente incorporados a esa nueva ordenación
todos los de los propietarios ocupados por los sistemas generales
que voy a construir o producir de nuevo
y los que están explícitamente dentro de esas unidades
de actuación.
Lo vemos en la diapositiva siguiente,
cada área de reparto y dentro de ella cada unidad de actuación
tiene una tipología de aprovechamiento urbanístico,
es decir, un uso urbanístico de referencia o predominante.
Al mismo tiempo, el plan prevé también la existencia
de los aprovechamientos que son compatibles e incompatibles
con ese uso de referencia, con ese aprovechamiento urbanístico,
tipo predominante o de referencia.
Vamos a ver cómo funciona esto.
Y cómo se forma?
Cómo se configura
y cómo se construye el aprovechamiento.
La legislación española te dice que todo plan general
de ordenación urbanística,
todo Pego restablecer en primer lugar los tipos de uso,
cree que describirlo en su caso con las tipologías de edificación
o de construcción, y, al mismo tiempo
el régimen de incompatibilidad y de compatibilidades entre abusos
y el régimen de conversión en la conversión,
la estábamos descompresiones, la veremos posterior.
Al mismo tiempo, el plan general de ordenación urbanística
debe establecer el aprovechamiento de referencia que se corresponde
a cada unidad de reparto, a cada área.
Al mismo tiempo,
insisto que lo veremos después, la tabla de conversiones entre usos,
los usos, son intercambiables y, a través de conversiones,
establece el régimen.
Cómo puedo cambiar la moneda como cambio de una moneda
y, y, al mismo tiempo, por último, lugar, los sistemas generales
que se adscriben o se vinculan en cada caso
a una o varias áreas de reparto?
Efectivamente, un sistema general Imaginemos,
por ejemplo, las zonas verde podría estar asignada
o vinculada a un área de reparto, a dos o a más yo simplemente para,
para no complicar demasiado el ejemplo establecido,
la vinculación o la asignación de una infraestructura
a una a una red de reparto en lugar de hacerlo muy bien.
Además, el plan general de ordenación urbanística
debe establecer el régimen de las dotaciones
y de los servicios de cada unidad de actuación,
que luego es especificada o concretada
por el planeamiento de desarrollo, en concreto,
por los planes parciales de ordenación, que es el instrumento
del planeamiento que se llama de gestión,
que se aplica ya a las unidades de cada una de las unidades
de actuación y que se sufragarán con cargo
a todos los propietarios de la unidad,
en proporción a la extensión de sus derechos de propiedad,
y que su caso qué es lo que probablemente sucede,
son entregados sin contraprestación alguna, a la corporación local.
Además, otro aspecto muy importante, qué tiene que ver
con la configuración intrínseca del aprovechamiento urbanístico
es que la legislación española confiere otorga a los ayuntamientos
una participación del 10.
Por cierto, como regla general, en contra,
sin contraprestación alguna, o sea que sin que.
El ayuntamiento tenga que pagar nada del aprovechamiento de referencia
de cara de cada área de reparto, sea que yo me encuentro aquí aún
algún experto haga respecto a un a un invitado
a un huésped aparentemente inesperado, que es el ayuntamiento.
Quiero decirle a usted propietarios incluidos en la unidad de actuación,
que sepan ustedes que un 10 por 100 me corresponde a mí
y que además yo no tengo que pagar nada,
lo cual, como veremos luego en otra sesión,
es literalmente un impuesto en especie muy bien,
y aquí empezamos ya con la primera explicación
de el primer paso para la obtención del aprovechamiento urbano.
Si tenemos en cuenta recordemos dos diapositivas antes
este de aquí con las áreas de reparto,
que son las zonas de crecimiento,
estas tres de aquí nos encontramos con que.
El plan general otorga cada área de reparto.
Establece para cada 1, para cada área de reparto
un aprovechamiento de referencia que se denomina también aprovechamiento
tipo de acuerdo, y para el reparto a es r 2,
qué es el uso residencial?
De intensidad media?
Baja r dos es típicamente.
La construcción de planta baja, más dos pisos más azotea vasca
y ese es el aprovechamiento de referencia en el área de reparto.
Para el reparto b se establece como aprovechamiento de referencia,
lo establece el plan general.
Como digo, el aprovechamiento es el tipo.
La tipología
es que es una un residencial de intensidad media alta,
aquí es planta baja más tres plantas y la azotea básica.
Para el reparto cee, el plan prevé un r 4.
Un aprovechamiento de referencia,
que es un residencial de alta intensidad.
Es baja más cuatro plantas más azotea tras la parte de arriba.
Cuál es la superficie?
Cuál sería la superficie total de la superficie total
que tengo?
En el área de reparto?
Pues lo que tengo es la superficie total
de los tres sectores.
El abono era dos era tres más los propietarios de la vía rápida.
Tengo 4.000 metros cuadrados, es decir b dos b,
tres malas los propietarios que van a ser ocupados
por la implantación del estadio, el fe,
3.000 metros cuadrados que incluye seguro fe,
dos más los propietarios que van a ser ocupados por él.
Cuál es la superficie total edificable?
La superficie total edificable son 3.000 metros.
Aquí son 2000 metros y aquí son también 2000 metros.
Por qué?
Pues porque a todo esto de aquí le tengo que quitar el terreno
que ocuparan las dotaciones y los servicios
de cada una de las áreas de reparto.
Por tanto, si yo divido 3.000 entre 5.000,
con seis metros cuadrados de aprovechamiento de raza,
si vivido 2000 entre 4.062 se vivió 2000, entre otras cosas, por tanto,
y pasamos a la siguiente diapositiva.
Perdón.
Te parece que ha habido un error,
pero en cualquier caso lo explico sin ningún problema.
Solo con esto qué queremos decir con esto que tenemos aquí?
Simplemente lo que queremos decir es que lo que yo tengo al principio
el valor de mi propiedad física se ve reducido
por el reparto que hago de cargas de los sistemas generales
y de las dotaciones dentro de la unidad de actuación.
Por tanto, veo Veo mermado mi derecho de propiedad,
pero a cambio de obtener un derecho de propiedad mucho más valioso.
Este es el juego del aprovechamiento urbanístico transferible.
Al final me encuentro con que tengo toda una serie de metros 0,
con seis por tanto, metros como yo tenía inicialmente,
los tuviera donde los tuviera,
estuviera físicamente dentro de las zonas de crecimiento,
o estuviera en alguna de las parcelas en las que van a implantarse.
Los sistemas generales me encuentro con que el aprovechamiento,
mi derecho de propiedad, mi valor resultante,
no es más que en derecho, vinculado a una propiedad física
a la que se le detraen toda una serie de aportaciones
a la comunidad existente y a la nueva comunidad
a cambio de obtener un incremento de valor.
Por qué?
Pues porque el suelo, que finalmente obtengo y que ya sí puedo edificar,
es mucho más valioso que el suelo que inicialmente tenía,
aunque los metros físicamente sean muchos menos la técnica
del aprovechamiento urbanístico,
que además incluye una tabla de conversión
en virtud de la cual yo puedo flexibilizar y existen,
tengo un determinado tipo de restricción
bajo determinadas condiciones,
puedo convertirlo en otros residencial o incluso en un comercial
de forma tal que los usos que los metros de uso comercial
o de uso residencial se intercambian entre sí
mediante una ecuación de canje
es algo que añade la flexibilidad necesaria
como para que los costes de transacción queden
debidamente reducidos y ha dado y haya una clara adicción de valor.
Mencionaba antes, cuando el sistema colapsa colapsa.
De verdad sucede cuando llegamos a una situación en la cosa que sucede
por desgracia, en la que es generado más aprovechamientos urbanísticos
del suelo, que finalmente soy capaz de tener disponible para que
esos aprovechamientos urbanísticos se concreten lo mismo que sucede
con una moneda, cuando imprimo demasiado dinero
y ese dinero no está soportado por bienes,
servicios o activos de respaldo se produce una auténtica inflación
que puede hacer, colapsar y derribar por falta de credibilidad
a todo el sistema.
El aprovechamiento urbanístico.
En definitiva es un gran invento,
reduce significativamente los costes de transacción
de transacciones que físicamente no solamente serían difíciles,
sino incluso imposibles,
o se llevaría a cabo con unos costes altísimos,
pero también tiene algunos contraefectos
o algunos efectos colaterales que permiten o que podrían hacer
que el mercado o el funcionamiento del urbanismo colapsara
y que se generara una auténtica inflacción
de aprovechamientos urbanísticos.