Hola, dedicamos el siguiente módulo a analizar cuáles son los objetivos
sociales generales que se persiguen con la gestión urbanística,
con esto que denominamos gestión urbanística
para que la gestión urbanística sirve para mejorar,
primariamente la calidad de la infraestructura urbanística
de las ciudades;
por tanto, el hábitat de los ciudadanos,
y por tanto,
también la sostenibilidad ambiental del crecimiento urbano
racionalizando sus posibles efectos sobre el medio natural.
No es lo mismo para los ciudadanos vivir en un entorno
correctamente urbanizado, con jardines, con calles,
con una adecuada viabilidad, con una adecuada conexión,
con un suministro de servicios de agua potable,
telefonía, electricidad, etc.
Que garantes de ello no es lo mismo disponer de un sistema de saneamiento
que garantice evitar impactos medioambientales
negativos del proceso urbanizador que no disponer de tal cosa.
Evidentemente, esto es una responsabilidad pública
muy íntimamente relacionada con el problema.
La problemática de la segregación social del espacio.
Los ricos, por así decirlo,
los miembros de la sociedad con mayor capacidad económica
siempre tendrán acceso a espacios urbanos
con una correcta calidad de urbanización,
pero si una intervención pública,
decidida en el proceso de gestión urbanística
esto nos va a ocurrir de un modo automático
respecto a aquellas otras capas de la población
con menor poder adquisitivo
y con una menor capacidad financiera, de ahí la necesidad
de instituir esta responsabilidad pública, de la gestión urbanística
para asegurar un proceso urbanizador equitativo,
para todos los miembros de la sociedad y suficiente
para garantizar la sostenibilidad, desarrollo urbano,
se plantea el problema de cómo financiar,
la gestión urbanística en la construcción
de las infraestructuras públicas de urbanizador de urbanización,
y aquí la clave estriba en el rescate de plusvalías.
La atribución de las posibilidades edificatorias
por la simple situación, territorio de los terrenos,
que están llamados a ser edificados, generar rentas de monopolios no son,
genera unos valores en unas plusvalías
y se trata de la gestión urbanística.
Consiste en recuperar todo parte de estas plusvalías
para financiar con ellas el proceso urbanizador.
El proceso de construcción de las infraestructuras públicas,
que van a equilibrar la la calidad de vida de todos los ciudadanos
en el territorio, que van a minimizar los impactos medioambientales
que va a generar el proceso urbanizador.
Se trata, en definitiva,
de conseguir que se produzca una internalización de los costes
de la urbanización en los precios del suelo sobre el cual va a ser,
o sea, producir la edificación.
Se trata de que cada acto de edificación
ya haya traído su cuota parte de la urbanización,
necesaria, por así decirlo, bajo el brazo de un nuevo paulatino.
Para entender correctamente de lo que estamos hablando vale
la pena que hagamos un somero repaso histórico
de lo que ocurrió en España desde los años 60,
70 hasta hasta la fecha actual durante los años 60,
70 la legislación urbanística todavía no estaba muy desarrollada
y, sobre todo no existía una estructura institucional
democrática, como la existe actualmente
enteramente responsabilizaba en la aplicación de los mecanismos
de la gestión urbanística
y en atender sus finalidades sociales.
El resultado en general en España
era que la urbanización se pagaba con recursos públicos,
proceso de construcción de la ciudad
muchas veces se hacía antes la licitación se hacía
antes de que se hubiera urbanizado, había zonas informado urbanizadas
y que posteriormente la administración tenía
que atender con recursos fiscales indivisibles detrayéndolos
de otras posibles finalidades.
Para poder solventar el déficit de urbanización
que el crecimiento urbano más o menos incontrolado
había producido en los 80,
cuando se produce la transición democrática en España
aparecen los los los primeros instituciones democráticas.
Que estos procesos urbanístico
se adquiere una gran conciencia social acerca de esta problemática
y se empiezan a implantar sistemas de gestión urbanística
llamados a la captura de plusvalías y su utilización en la financiación
del proceso urbanizador.
En un primer momento acaso, por la falta de experiencia práctica
que la sociedad tenía en aquel momento
los sistemas de actuación real que realmente se utilizaban
mayoritariamente se utilizaban en España,
era lo que podemos llamar sistemas reactivos,
es decir, eran fórmulas de gestión por parte del poder público
donde este de algún modo esperaba a que fuesen los sujetos particulares,
los constructores privados,
quienes proponían una propuesta de edificación encima de la mesa
por así decirlo presentaban proyectos, peticiones de edificación
y para autorizar esos proyectos de edificación?
De acuerdo con las previsiones del planeamiento,
siempre exigían que ni constructor propietario
del terreno,
que iba a edificar, aportase su cuota parte a los costes de urbanización,
se utilizaban técnicas de gestión urbanísticas,
reactivas en este sentido y que funcionaban de forma
individualizada parcela por parcela,
fundamentalmente a la técnica de las transferencias
de aprovechamientos urbanísticos, muy en boga en aquella época,
y la técnica de los convenios urbanísticos.
Negociando con con cada promotor individualizadamente
cuál sería su aportación al proceso, urbanización; urbanizador
como condición para autorizar la edificación del terreno
los años 90 hasta la actualidad
es cuando entramos en otra etapa histórica,
donde los gestores públicos tienen una mayor experiencia
se empiezan a desarrollar las diversas legislaciones autonómicas,
se empieza a consolidar el sistema constitucional
en torno al urbanismo, con la problemática sentencia del año
97 que fijó las líneas maestras de la distribución competencial
y de la organización institucional del urbanismo en España,
y se empiezan a aplicar ya de forma sistemática
sistemas proactivos de gestión urbanística,
es decir,
sistemas donde la Administración ya no está esperando
a que sea el promotor, el constructor privado,
quien haga una propuesta para exigir edificación,
para exigirle como condición
para autorizarla que participen su cuota,
parte que aporte su cuota parte de los costes de la urbanización,
su pequeña aportación a las infraestructuras
desde el punto de vista del impacto individualizado de cada parcela,
sino que la administración se anticipa
a a las futuras propuestas de los constructores privados
y inciden incidiendo directamente en la situación originaria.
La propia originalidad antes de que se vayan a producir
tales propuestas utilizan mecanismos proactivos de gestión urbanística
con los cuales pretende urbanizar el terreno,
en su caso, regularizarlo, cuando son operaciones que actúan
sobre ciudades ya consolidada antes de que se vaya a producir
la edificación de los terrenos que han sido urbanizados,
y de esa manera repercutir los costes de las infraestructuras públicas
con los que va a quedar dotada la ciudad
a todas y cada una de las propiedades originarias del terreno.
Qué ventaja presenta la utilización de estos sistemas?
Protestas, proactivos.
Históricamente han venido funcionando con toda regularidad en España
desde mediados finales de los años 90,
antes su utilización era mucho más escasa
y puedo decirles que prácticamente estamos hablando
fundamentalmente del sistema de reparcelación,
y este sistema se ha utilizado de forma masiva
casi sin al 100 por 100,
al 90 por 100 de los desarrollos urbanos
importantes que se han producido durante las dos últimas décadas
y desde luego durante todo el boom inmobiliario,
la época de gran crecimiento inmobiliario de principios del siglo
xxi.
Qué ventajas tiene este este sistema,
estos sistemas proactivos?
Pues, en primer lugar, asegurar la repercusión directa
de los costes de urbanización en la propiedad originaria
del suelo, la gran pregunta es encarecer la vivienda
encarece el producto final para el usuario final,
el que tener que soportar,
el que se hayan financiado unos costes de urbanización
en el entorno de dicha vivienda.
Bueno, al final es muy posible
que el coste de la vivienda fuera igual o no muy diferentes,
tanto si cuenta con buenos servicios de urbanización,
como si no cuenta con buenos servicios
de urbanización, pero de algún modo
esto es el sistema reactivo, sistema parcela por parcela,
pues en teoría podría ocurrir que el promotor,
que se ve obligado a sufragar los costes de urbanización
lo repercutiese en la producto construido,
pero también puede ocurrir perfectamente y suele ocurrir
que repercute en un menor precio de compra del terreno,
software que va a edificar, pero el sistema proactivo,
evidentemente directamente los repercute en el propio,
la propiedad originaria del terreno.
En segundo lugar, el sistema productivo
tiene la ventaja de que garantiza una mayor calidad de urbanización
tienen sus economías de escalas, tienen sus su mejora,
articulación desde el punto de vista de la ingeniería civil
y permite realizar infraestructuras de urbanización,
que van a ser comunes,
a diversas parcelas a diversos terrenos privados,
que se como especificarán, individualizadamente,
garantizando para todos ellos una mayor integración
y una mayor calidad física de la urbanización,
una mayor previsión, por ejemplo, de las necesidades medioambientales,
el proceso urbanizador, demanda y poder, optar,
poder articularlas de una forma mucho más integrada
y, por último, es la proactividad de la administración,
en la gestión urbanística del suelo,
pues permite garantizar una oferta de suelo urbanizado que se produce
antes de que se produzca la edificación del mismo,
es decir, se analiza antes de edificar esto.
Es una fenómeno absolutamente normal y corriente.
En España español de la urbanización,
suele, preceder a la edificación y o incluso existen muchas zonas
urbanizadas disponibles pendientes de ser edificadas durante un periodo
más o menos largo de tiempo.
Evidentemente, tiende a evitar los procesos de informalidad
en la ocupación del territorio.
Los procesos de construcción no planificada
no no programada de antemano por parte de la administración
y no integrada dentro de un modelo territorial,
puesto que los actores sociales se encuentran
con que ya existe disponible una oferta suficiente
y barata de suelo urbanizado de suelo en condiciones suelo, lote ado,
para su desarrollo urbano y dotado de infraestructuras,
donde se pueda realizar la edificación
y luego han de recurrir, por tanto a procesos informales.
Con el mismo objetivo,
qué entendemos el español con sistemas proactivos,
aquellos estamos concretamente refiriendo
básicamente a dos al sistema estrella, que es,
evidentemente la reparcelación presentamos el 90 por 100 largo
de las actuaciones urbanísticas de desarrollo urbano
que se producen en el país y, el sistema más minoritario,
más infrecuente de la expropiación,
haciendo una breve definición genérica de en qué consiste uno
que consiste en la reparcelación consiste en que todos los terrenos
de un determinado polígono un determinado ámbito de actuación,
comencé se denomina unidad de ejecución o unidad de actuación
en las legislaciones regionales españolas.
Son repartidos entre los propietarios,
de tal manera que los propietarios originarios a cambio de la aportación
de su terreno primitivo originario reciben terreno edificable
y son urbanizados.
Conjuntamente, repartiendo los costes de urbanización
entre todos los propietarios por igual.
La expropiación sistemática, es decir,
no puede utilizarse en España con fines de la apertura
de carreteras o la obtención de suelo con finalidad pública
o de interés social.
La exposición, que solemos llamar sistemática,
consiste en hacer ciudad, de tal suerte
que la administración expropia todos los terrenos
comprendidos dentro del polígono,
de la unidad de actuación dentro del ámbito de actuación,
tanto los que futura mente serán parcelas edificables
como aquellos que serán de destino público,
tanto lo que va a ser calle
como lo que va a ser edificio, todo es expropiado conjuntamente,
es urbanizado y después es vendido en aquella parte,
en aquellas poblaciones de terreno que resultan edificables.
De manera que en como el resultado de esa venta de terrenos
ya urbanizado se financia toda la operación tras se financia
tanto lo que es el coste de la primitiva expropiación
como el coste de la ejecución de las infraestructuras.
Para entender cómo funcionan estos sistemas proactivos en España,
hay un dato que es muy importante.
Tengamos en cuenta que estos sistemas implican tanto la reparcelación
como la expropiación.
Por supuestísimo.
Una una intervención muy directa muy incisiva en los derechos
de la propiedad del suelo puede ser muy sensible desde el punto de vista
de la sensibilidad social de los propietarios y en España,
la propiedad del suelo en muchas comunidades autónomas
de muchas ciudades es minifundista.
Afecta a muchos propietarios porque ya está muy repartido,
un factor de legitimación muy importante
para conseguir estos sistemas proactivos de actuación,
tan incisivos sobre la propiedad puedan llegar a funcionar estriba
en la distribución justa de los beneficios
y de las cargas del sistema entre todos los propietarios
afectados.
Desde el punto de vista del propietario, una actividad,
una acción tan incidente de la administración,
en su propiedad, es mucho más soportable
visto con mucha mayor legitimidad si el trato que se proporciona
a todos los propietarios afectados es igualitario.
Hay un trato equitativo justo entre,
con unos parámetros de justicia correctamente aplicados,
que afectan a todos por igual.
Esta ventaja del, desde el punto de vista del propietario,
favorece y facilita la aceptación social del sistema
de actuación correspondiente, la reparcelación,
en concreto, en España; es un sistema con el clavo,
función social, total y absoluto,
absolutamente normalizada entre la población,
que no suele despertar ningún tipo de animadversión
o de sorpresa por parte de los afectados,
cuando es aplicada por la administración,
precisamente por este motivo que acabo de comentar.
Muchas gracias.