Hola, muy buenas.
Hoy vamos a hablar de los sistemas de actuación urbanística.
Qué es esto de los sistemas de actuación urbanística?
Bueno, presumo que ya conocemos, lo que es la reparcelación,
pero cómo se pone en marcha la reparcelación,
en qué momento hay que hacerla, quién decide hacerla
y quién se responsabiliza de que en ese proceso de reparcelación.
Estamos hablando de cuáles son las prioridades
que parte de la ciudad se va a desarrollar.
Primero hay que parte de la ciudad después,
cuáles son las responsabilidades, quién activa los procesos
y se responsabiliza de su finalización
y cuáles van a ser los métodos utilizados para llevarlos a cabo,
qué técnicas se van a utilizar para poder
producir ese desenvolvimiento de la reparcelación?
Para aclararnos un poquito mejor.
Pensemos que de lo que se trata aquí es de resolver dos elecciones,
dos problemas, dos posibilidades donde hay que hacer dos opciones.
En primer lugar, elegir el modo en que se va a actuar,
hay básicamente dos modos posibles de actuación.
El sistema urbanístico español o se hacen reparcelación,
como ocurre en el 90 tantos largo por 100 de los casos,
o se actúa por expropiación,
que sería la la excepción.
Entonces, hay que decir si se actúa de una manera o se actúa de la jota
y en segundo lugar, hay que elegir los agentes,
hay que imputar responsabilidades a agentes concretos
para poner en marcha ya sea la reparcelación,
como suele suceder, o sea la expropiación,
como es más excepcional la elección del modo de actuar.
Cómo se produce bien la, la reparcelación ya he dicho,
es la fórmula absolutamente mayoritaria
y está regulada fundamentalmente por la legislación autonómica.
Es competencia de las leyes autonómicas.
La expropiación es la fórmula minoritaria
cuando se trata de desarrollos urbanos,
otra cosa es cuando trata de hacer una una carretera
o un ferrocarril que pasa por la mitad del campo
comunicando dos ciudades; hay, evidentemente, se expropia;
siempre se trata de desarrollos urbanos
donde se van a construir casas, la regla es la reparcelación.
Estamos hablando, por tanto, en los desarrollos urbanos de un tipo
de expropiación que nosotros llamamos explotación sistemática,
que tiene la particularidad de que no es para la construcción
exclusivamente de una determinada obra pública,
sino para la ejecución completa de un polígono de actuación,
es decir, de una zona acotada del territorio,
que incluye tanto futuras calles, futuros, espacios públicos futuras
e infraestructuras públicas como solares edificables
de carácter particular, como solares edificables,
para construir viviendas o para construir industrias
o para construir usos de carácter terciario.
Tanto una cosa como la otra se va a expropiar simultáneamente
y, a la vez, son todos los terrenos,
la calle y lo que hay al lado de la calle
y lo edificable que hay al lado de la calle
y se va a expropiar, bien sea a favor de la propia administración,
si es que la administración es quien paga la expropiación
o, a través de un beneficiario, público o privado incluso,
que es quien paga la expropiación en valiéndose de la prerrogativa
expropiatoria de que goza la Administración
que es quien decidirá los precios,
quién fijará los precios de acuerdo con la ley?
Una vez expropiados todos los terrenos
de cualquiera que sea el destino que el planeamiento
les haya asignado estos terrenos van a ser objeto de urbanización.
Se van a construir las calles, se van a construir
las, la, el esqueleto del tejido urbano,
las infraestructuras necesarias y a continuación se comercializan
los hogares ya urbanizados; es decir,
la administración sea expropiado.
Los terrenos reben del terreno, de los solares.
En el mercado los ponen en el mercado
para una vez urbanizados desarrollado en la actuación
y con los beneficios económicos de esta venta,
se resarce o tiene un resarcimiento de los costes
en que ha incurrido tanto para expropiar el terreno para pagar
los justiprecios ofreció a los propietarios originarios
como en los costes que ha incurrido para construir la obra pública
de urbanización.
Se resarce, recupera la inversión
efectuada vendiendo los resultantes de este proceso,
este proceso de expropiación la actuación,
que ya digo es más excepcional en la actualidad en España
está regulado fundamentalmente por normas que derivan
de la legislación estatal.
La segunda gran elección de las dos que antes mencionábamos
es la elección de los responsables, la elección de la gente,
y entonces importa diferenciar dos funciones distintas
en el proceso urbanístico,
la función rectora del proceso y la función gestora
del mismo.
Una cosa es la función rector en el sentido
de que hay alguien y siempre es la administración pública.
Normalmente, la municipalidad,
el ayuntamiento que ejerce una función de control de dirección,
de control jurídico,
de dirección del proceso y de autoridad,
es quien toma las decisiones y quien las impone finalmente,
quien resuelve las controversias y quien dice
cómo hay que hacer las cosas y si están bien hechas
o están mal hechas,
quien verifica si las actuaciones de los distintos sujetos
que intervienen en este proceso reparcelación
u expropiatorio son conformes al derecho o no son correctas,
o no se trata de determinar de un modo imparcial los derechos
de todos los involucrados por el proceso urbanístico,
se trata, en definitiva,
de conferir aprobación con acto de autoridad
al a la, al proyecto de expropiación o al proyecto de reparcelación,
que se trate de ejecutar.
Si es una expropiación fijando los justiprecios
los precios que hay que pagar a cada expropiado
se trata de una reparcelación,
pues decidiendo que porción le corresponde a cada propietario
qué indemnizaciones le corresponde pagar
o que la indemnizaciones le corresponde cobrarla a cada 1.
Se trata, por tanto, de actos de autoridad,
es decir, autos, actos que la administración
impone unilateralmente y que los administrados,
propietarios afectados, por ejemplo, están obligados a obedecer,
sin perjuicio de que naturalmente siempre les quepa la posibilidad
en caso de que estén disconformes con lo que ha decidido
la Administración de interponer un recurso en sede judicial,
y esta la revisión judicial de las decisiones
de la Administración, si es que el afectado entiende
que estas decisiones no son conformes a derecho,
son desajustados respecto a la ley,
pero sin perjuicios de esta posible revisión judicial.
Estas decisiones de autoridad de la Administración
son inmediatamente ejecutivas y constituyen la esencia
de la función rectora del proceso urbanístico
que desarrolla invariablemente la administración
y que no puede delegar, evidentemente,
en ningún agente de carácter privado,
pero hemos de advertir que junto con esta función rectora
existe una función gestor.
Es decir, una cosa es las decisiones de autoridad
y otra cosa distinta es la la, la, el trabajo consistente,
en proponer, en proyectar cómo se han hacerlas reparcelación,
en hacer propuestas el laborar.
Proyectos en impulsar la configuración de esos proyectos,
en anticipar la financiación de las obras de urbanización,
hacer aportaciones financieras,
sin perjuicio de la obligación final de los propietarios de resarcir,
en cumplimiento de sus obligaciones urbanísticas,
a quien haya hecho esas aportaciones financieras,
la función de contratar las obras de urbanización
de gestionar con un contratista, para vigilar que se responsabilice
de la ejecución efectiva de la infraestructura material
de la ejecución de urbanización la responsabilidad de responder
de la ejecución de las obras que están correctamente ejecutadas
y que están ejecutadas a tiempo.
La impulso de todo este proceso y en intentar impulsar
que este proceso se efectúe,
se efectúe a través del mayor grado posible de consenso social;
tratar de articular negociaciones con los afectados,
principalmente propietarios afectados,
para que exista el mayor grado posible de paz social,
de consenso acerca de cómo articular los diversos detalles del proceso,
repártasela torio.
Esta segunda función es claramente diferenciada
de la primera de la función de autoridad,
y es una función que puede asumir un particular
que la administración puede delegar en un particular.
Normalmente hablamos del urbanizador refiriéndonos al sujeto que desempeña
esta esta segunda función que acabo de mencionar.
Pensemos cuál es entonces la relación que se va a producir
entre el urbanizador el que desarrolla la función gestora
y el propietario originario de los terrenos que se va
a haber afectados por el proceso urbanístico.
Bien, ante todo es de significar que no se trata
de una relación de subordinación, no se trata
de una relación de autoridad, la relación de autoridad,
la ejerce la administración, la función rectora,
pero no quieren hacer la función gestora;
es más,
tienen una función de cooperación entre un 1, un agente y el otro,
de manera que el urbanizador, quien impulsa el proceso,
quien financia el proceso de desarrollo, un papel activo
en el proceso urbanístico y el propietario originario
de terreno que simplemente aporta el terreno, al proceso urbanístico,
desarrollo un papel de carácter más bien pasivo.
Si la el papel rector es asumido por la propia administración,
concurre siempre,
pero también el papel gestor es asumido por ellas.
Ambos papeles confluyen en la administración a veces
no distinguimos bien que la administración está actuando,
en modo bifronte,
está realizando en realidad dos funciones distintas
de distinta naturaleza.
La función de autoridad puramente de ejecución legal
y la función de gestora material del proceso urbanístico,
la la diferencia, la más clara,
cuando la Administración delega la función gestora,
en un particular, en algún tipo de urbanizador o de concesionarios,
entonces vemos con toda claridad cómo se produce una,
un juego trilateral de relaciones, donde por una parte,
tenemos al urbanizador que es quien impulsa el proceso,
quien lo financia, quien lo gestiona.
Por otra parte, tenemos el papel más pasivo del propietario
de terrenos que simplemente aporta sus terrenos a este proceso,
y, por otra parte, tenemos el papel arbitral
que desarrolla en su función rectoral.
Administración, resolviendo posibles conflictos entre un sujeto
y otro, entre propietarios, entre sí y tomando las decisiones finales
acerca de cómo tienen que hacerse las las cosas
en esta relación propietario y urbanizador.
Cómo se articula qué que tienen que tiene que hacer
en unos respecto al otro bueno,
una reparcelación ordinariamente el propietario.
Lo que tiene que hacer el propietario pasivo
es pagarle al urbanizador los costes de la obra de urbanización
que el urbanizador se va en,
se va a encargar de realizar en marzo,
anticipa financieramente estos costes,
se responsabiliza de que se ejecute la obra y le cobran,
repercute a los propietarios, el coste correspondiente
en el proceso de reparcelación.
El propio instrumento de reparcelación sirve
para que el urbanizador pueda recaudar esos costes
que ha anticipado.
Esto puede hacerlo en dinero, es decir,
imputando a cada propietario una cuota de urbanización
que le corresponde pagar a cada propietario del saldo
de la cuenta de liquidación de la reparcelación,
o puede ser que sea en especie, es decir, yo propietario,
no aporte dinero, sino que simplemente aporte terrenos
y pague contra regule aportación de terrenos.
Su cuota parte su parte proporcional
de los costes de urbanización que le correspondería financiar en función
o en proporción al aprovechamiento urbanístico,
a la edificabilidad definitiva que ha recibido.
En el proceso de reparcelación.
Esta relación urbanizador, propietario,
se presta a múltiples matices, de múltiples variantes
y está fundamentalmente regulada por la legislación autonómica.
Hay muy diferentes articulaciones en cada una de las 17 leyes
autonómicas vigentes.
Y qué ocurre cuando se actúa por expropiación?
Cuál es la relación urbanizador.
Propietario, puede haberla también esta disociación entre uno otro.
Porque en caso de expropiación,
en caso de que se expropie todo el ámbito de actuación
para una ejecución expropiatoria sistemática
puede ocurrir que esta expropiación se efectúe en beneficio
de un particular, en beneficio de un sujeto privado
que se encargarán de pagar a los propietarios
los justiprecios de sus terrenos, decididos y fijados
por la Administración de acuerdo con criterios legales.
Entonces, en este caso, el papel de urbanizadores primariamente,
pagar los justiprecios
y, posteriormente ejecutar la urbanización.
Realmente no entraremos en esa relación trilateral
que he explicado antes,
sino que será una relación bilateral.
Aunque en dos fases una primera fase expropiatorias.
Se trata simplemente de expropiar y pagar
en una segunda fase de ejecución de la urbanización.
Es una relación bilateral entre la administración que controla
la efectiva ejecución del urbanizador de la urbanización y el beneficiario
de la expropiación que sencillamente realiza las las obras,
quién puede ser urbanizado, cuáles son los posibles
la tipología de agente que desempeña?
Este papel de urbanizador.
Bien el caso más evidente es el de la municipalidad igualdad
o el de la del ayuntamiento.
El propio ayuntamiento puede ejercer de urbanizador
es la Administración que actúa como urbanizador dualizando.
Su función, función rectora, función gestora,
simultáneamente a veces muy frecuentemente cómo se trata
de funciones distintas.
Los ayuntamientos realizan la función gestora
a través de algún ente instrumental.
Una empresa de capital público,
a la que le encargan la parte gestora de la actuación urbanística,
reservándose la el corazón administrativo la burocracia
de la administración, sus órganos de autoridad,
lo que es la función rector de la función de autoridad.
En segundo lugar, puede ocurrir
que lo que se llama gestión indirecta es decir que la administración
encomienda a un sujeto privado a los particulares,
que se encarguen de realizar esta función gestora,
y en este caso tenemos dos grandes posibilidades.
En primer lugar, que sean los propietarios asociados
a una asociación de propietarios que recibe distintos nombres
el nombre de tradicionales, el de junta de compensación,
aunque las legislaciones autonómicas prevén otros otras figuras
de similar naturaleza que son, en definitiva asociaciones
de propietarios donde se pueden voluntariamente a veces
forzosamente integrar,
todos los propietarios potencialmente afectados por la reparcelación,
y esta junta de propietarios.
Esta asociación de propietarios es la que se encarga,
como como corporación integrante de todos ellos,
de realizar la gestión de la reparcelación,
y finalmente tenemos una tercera posibilidad
y es que no sean ni la administración
ni los propietarios sino un tercero no propietario o propietario parcial
pero que no, no en atención a su condición de propietarios,
quien se encargue de realizar la función gestora,
es decir, que se le encomiende a un concesionario a un tercero
concesionario.
Este concesionario se elige siempre invariablemente,
en derecho español, por medio de un concurso público.
No puede designarse directamente por la por la administración
a quien quiera sino que debe haber un proceso de pública concurrencia,
una licitación con ofertas concurrentes
y contrapuestas para elegir la mejor y el proceso de licitación.
En el proceso de pública concurrencia para la elección del concesionario,
pues en cada legislación autonómica tienen una regulación diferentes
y, finalmente, se da el ayuntamiento,
la municipalidad y aplicación de las reglas
establecidas por la legislación de su respectiva comunidad autónoma,
quien decide quien elija quién va a actuar como urbanizador.
Es importante aquí hacer una pequeña recapitulación
de lo que llevamos a expuesto para para no perdernos en España,
tradicionalmente la legislación todavía supletoria del año 1976,
se hablaba de los tres sistemas de actuación.
Los sistemas de actuación, por así decir,
los clásicos de la legislación histórica
de hace 40 años, que eran el sistema de cooperación,
el sistema de compensación y el sistema de expropiación,
fijémonos que no son más que una mezcla de los dos elementos
que acabo de exponer.
El sistema de compensación no es otra cosa
que un caso en el que se produce,
se actúa como modo de actuar mediante reparcelación,
y que el papel gestor se le encomienda
a una junta de propietarios, a una asociación de propietarios,
que es la que propone e impulsa la reparcelación
de quien nace de caja de compensación entre las indemnizaciones,
que deben pagarse entre sí los propietarios y quien somete
a aprobación de la Administración de su función rectora
en la propuesta final de reparcelación,
oídas las alegaciones de los diversos propietarios
afectados o involucrados por ella.
El sistema de cooperación, que es el caso en que también se fase,
actúa mediante reparcelación,
pero no hay asociaciones de propietarios,
sino que directamente es la propia administración
quien hace la propuesta de reparcelación,
que lo somete a información pública,
y quien finalmente, a la vista de las alegaciones que se produzcan,
toma la decisión de aprobarla en los términos que sean
más pertinentes urbanizador.
Es, por tanto en este caso un ente público
y en tercer lugar, el sistema de expropiación,
en el cual la administración expropia todos los terrenos afectados,
los urbaniza y luego vende los solares.
En el mercado, para resarcirse de los costes en que ha incurrido,
para expropiar los de urbanizarlos y ya se contemplaba la legislación
clásica, la posibilidad de que esta expropiación
se hiciese en favor de un concesionario privado,
lo que no se contemplaba en la antigua legislación española
es la posibilidad de que esta sistema,
el sistema de cooperación por reparcelación,
en lugar de ser gestionado por un ente público,
fuese gestionado por un concesionario privado.
Entonces, si mezclamos este elemento reparcelación
con este elemento el sujeto agentes, un concesionario privado,
nos encontramos con la figura del agente urbanizador,
seleccionado en concurso público, que es una especie de cooperación
del sistema de cooperación por concesión administrativa.
Cómo se elige el concurso público, este agente urbanizador, este tercero
urbanizador que no es necesariamente propietario de terrenos,
existe la posibilidad de que se trate en primer lugar
de un concurso restringido entre propietarios.
Algunas legislaciones autonómicas lo contemplan,
así solamente pueden participar en el concurso quienes ostenten como mínimo
un 25 por 100 de propiedad o un 20 por 100 de propiedad,
un 30 por 100 de propiedad, entendiendo como porcentaje
la participación en la superficie total,
el tanto por 100.
Del superficial total que se ostente sobre el total ámbito de actuación,
no se trata de un concurso restringido entre propietarios.
Otras legislaciones apuntan a la idea de un concurso abierto,
donde cualquier persona no propietario,
cualquier empresa, no propietarios,
puede llegar a participar en el concurso,
a participar en esta licitación y pedir reclamar el título
de urbanizador de gestor y muchas veces
lo que las legislaciones autonómicas contemplan.
Es que en principio el proceso gestor
pueda ser asumido por una asociación de propietarios,
pero que si los no existe, esa asociación
de propietarios nuestro, constituye en unos tiempos determinados,
pues, o a falta de ella, pues se pueda producir
un concurso público para elegir un tercer urbanizador
de manera que se compatibilizan los dos sistemas de elección,
el concesionario y el de asociación de propietarios.
Y cuáles son los criterios para seleccionar en concurso público,
al urbanizador.
Bueno, pues esto también varía,
depende de cada legislación autonómica.
Por dar unas pinceladas generales,
pues, en primer lugar,
si existen distintas propuestas de planeamiento, de detalles,
decir, partimos de la base de que cualquier proceso de reparcelación
de gestión urbanística
siempre se parte de un planeamiento general,
donde las decisiones básicas de planeamiento
están tomadas de antemano, aprobadas de antemano,
antes de iniciar el proceso, de las decisiones más fundamentales,
por ejemplo, cuál es el uso global del suelo,
cuál es el tipo de densidad y edificación,
que se va a permitir, etc. Pero puede haber distintas
propuestas de detalles donde colocar exactamente
en la calle cómo combinar determinadas tipologías,
edificatorias, etc. Entonces puede haber una concurrencia distintas
propuestas de distintos empresarios respecto a los proyectos
de planeamiento de detalles
y, por tanto, el primer criterio fundamental
por el que la administración va a elegir,
a uno u a otro estriba en decidir cuál es el proyecto de detalle
que desde el punto de vista del interés público,
vista por ejemplo, de la sostenibilidad ambiental,
pues resulta más conveniente.
Entonces,
ese sería el primer elemento de decisión subsidiariamente,
decidido cuál va a ser el proyecto de detalle que se va a ejecutar.
Un segundo criterio muy frecuente entre las queríamos
en las legislaciones autonómicas es el grado de consenso
con que cada uno de los concursantes cuenta
entre la propiedad del terreno a veces directamente se adjudica
a aquel que cuenta con un mayor mayor grado
de consenso.
Un menor grado de conflictividad con con los propietarios
tiene una mejor interlocución con la propiedad
y un evento contemple complementario y también importante.
Son los precios ofrecidos por cada uno de los posibles
licitadores aspirantes a la condición de gestor aspirantes
a la condición de urbanizador.
Normalmente, cuando se trata de un concurso,
los aspirantes a la condición de urbanizador ofrecen un precio
cerrado y cierto al que se comprometen
a realizar la obra de urbanización o sus riesgos y ventura
y un precio cerrado y cierto al que se comprometen
a pagar el suelo en caso de ecuación de canje,
es decir, en caso de que estén dispuestos
a aceptar y recibir suelo a cambio de hacer la urbanización en este caso,
pues tienen que fijar cuál es el precio que van a hacer
una cosa y cuál es el precio al que van a hacer otra,
y, por tanto, hay una oferta de precios que permite
la concurrencia entre distintas empresas y que permite dirimir
cuál es la más competitiva y la que hace
una oferta más interesante en beneficio de los propietarios que
por obligación legal son los que al final
van a soportar el pago de estos costes de urbanización,
la oferta que resulte más favorable.
Para ellos cabe también alguna legislación autonómica.
Se contempla que la elección venga determinada
por el ofrecimiento de algún tipo de prestación especial
por parte de los aspirantes a urbanizador,
pero la ley prohíbe que estas prestaciones especiales
por encima más onerosas de las obligaciones generales
que corresponden a la propiedad del terreno sean repercutidas
a las propias al propietario del terreno.
Entonces sí puede ocurrir, por ejemplo, que uno de los propios
uno de los concursantes sea propietario el mismo
que una parte significativa del terreno
y decidió hacer a su costa para poder gestionar tenga la ambición
de gestionar, tomar la iniciativa gestora del proceso
frente a los demás propietarios decida ameritar,
hacerse acreedor de esa condición de gestor del conjunto del polígono,
ofreciéndole a la Administración
alguna prestación de interés público adicional frente al mínimo,
que serían sus obligaciones legales de pagar la urbanización,
o de efectuar cesiones caso típico, por ejemplo,
ceder a la administración algún edificio antiguo
y comprometerse a rehabilitarlo para usos sociales,
con un antiguo para cite, señorías del siglo decimonoveno
y cederlo para construir una, una guardería, una escuela,
un centro asistencial, rehabilitando esto,
no entra en todas las obligaciones ordinarias de los propietarios,
pero a veces algún propietario se compromete a hacerlo
a cambio de que le dejen de ser el protagonista del proceso
de gestión urbanística,
y con esto creo que les ha dado una cierta idea del funcionamiento
general de los sistemas de actuación en España,
que espero que les hayan sido de interés.