Hola, muy buenos.
Hoy vamos a hablar de la reparcelación en España.
Cómo funciona realmente lo más interesante que se hace en España
en estos momentos,
para empezar tenemos que ver dónde, donde está regulado esto
de la reparcelación.
Luego solamente en España tenemos legislación urbanística autonómica
y legislación estatal,
pues todos los que son aspectos operativos
de la mecánica de funcionamiento de la reparcelación,
todos los detalles, para conocer el funcionamiento
depende de cada una de las legislaciones autonómicas,
de las 17 legislaciones autonómicas,
aunque en realidad son en la práctica enormemente parecidas,
sobre todo porque hay ciertos aspectos troncales
que son comunes para toda España y que dependen
de la legislación estatal, como por ejemplo,
la intervención del registro de la propiedad,
la inscripción del proyecto de reparcelación,
y la interacción que se produce con el registro
de la propiedad a consecuencia de su aprobación,
lo que son los aspectos fiscales reparcelación,
hay distintas transmisiones de propiedad
y esto comporta unos movimientos patrimoniales
que tienen implicaciones de índole fiscal
y que también están regulados en la legislación estatal,
así como de son los que son los principios básicos fundamentales,
los derechos fundamentales de la propiedad urbana.
Que los vienen dados por el derecho estatal
y que la legislación autonómica no hace sino concretar en cada caso,
con especialidades, y variantes dentro de ese tronco común,
cuál es el objeto de la reparcelación.
En primer lugar,
ceder gratuitamente suelo a la administración,
conseguir que la administración obtenga gratis suelo a costa
de los propietarios involucrados en esa reparcelación,
que tienen colectivamente la obligación de cederlo suelo
de distintas clases, solo, en primer lugar,
desde destino público.
Para poder urbanizar,
para poder construir las obras públicas,
las infraestructuras, que constituyen, por así decirlo,
el esqueleto de la ciudad sobre el que se va a soportar
la carne de la edificación, la trama urbana,
fundamental suelo para calles.
Por tanto, suelo para avenidas solo para plazas, suelo,
para todo el sistema de alcantarillado
y de servicios que va a través de esas calles,
solo para espacios de uso público
como son parques o como son jardines siempre públicos
lógicamente este sería el paquete de cesiones
que tienen que hacer los propietarios solidariamente la reparcelación.
En segundo lugar, suelo también para equipamientos públicos,
solo que no va a ser objeto de urbanización,
no va a ser objeto de obra pública,
no a ser objeto de obra dentro del proceso de reparcelación,
sino que sencillamente se le entrega la administración
para que posteriormente, después ya de la reparcelación
la administración,
lo edifique con edificios de servicio público de que estamos hablando,
pues estamos hablando de suelo para usos escolares,
para construir futuras escuelas, solo para usos sanitarios,
por ejemplo, para construir hospitales o centros
de salud y para muchas más cosas, solo para usos administrativos,
pongo por caso para construir oficinas municipales
o o supramunicipales suelo
para servicios de asistenciales suelo para servicios de policía etc
etc
etc todo tipo de suelo público donde luego la administración construye
en los edificios, esta construcción de edificios por parte
de la Administración,
lo que llamamos equipamientos no forma parte del proceso
de reparcelación, y su cuestionamiento,
no forma parte de las obligaciones de la propiedad
y en tercer lugar, dentro de la reparcelación,
se cede también a la administración gratuitamente,
un tercer tipo de suelo, suelo para la edificación
de viviendas o de otros usos propios del patrimonio municipal del suelo,
es decir, para construcciones privadas,
para formar un patrimonio público de suelo,
lo que los acabados los anglosajones llaman el banking;
que la administración disponga de un de unos,
una parte, una porción del total de los solares edificables con el fin
de poder intervenir con ello en el mercado inmobiliario.
Normalmente, estos terrenos, la administración,
cuando se trata de usos residenciales,
los destina a viviendas sociales,
en la construcción de viviendas sociales,
pero importa advertir que no debe confundirse esta cesión
de suelo de uso para usos del patrimonio municipal del suelo,
con lo que son las reservas obligatorias de vivienda social
que debe contener.
Cada actuación urbanística son planos distintos y paralelos.
Es decir, por una parte, de la misma manera
que el plan califica, suelo para abuso,
pongo por caso jardines, el plan califica,
suelo hacerlas para uso de vivienda social
y ese suelo puede ser edificado por los particulares,
o pueden ser edificado por la administración.
Es una vinculación de uso
y no es eso lo que aquí estamos hablando aquí.
Estamos hablando de que, con independencia de eso,
los propietarios solidariamente en el seno de la reparcelación
tienen que ceder suelo a la Administración
para el patrimonio municipal de suelo, insisto,
que frecuentemente se destina directamente por la administración
a la construcción de viviendas sociales,
con independencia de otras viviendas sociales,
de construcción privada, a las que afectó el terreno,
que se distribuirá entre los particulares,
este conjunto de cesiones que acabo de exponer implican,
la primera gran operación
que hace la reparcelación, que es el deslinde;
la separación entre el futuro suelo público
y el futuro suelo privado de la ciudad,
se separa, suelo público de suelo privado,
dentro de lo que es el suelo privado,
que va a permanecer en la propiedad de los propietarios originarios
del terreno.
La reparcelación hace otra operación que es lo tirarlo parcelarla,
subdividirla de forma que sea apta
para la futura edificación.
Partimos de la base de que el suelo aportado al reparcelación
involucrado en ella afectado por ella.
Eso es lo que puede estar originariamente destinado
a usos de tipo agrícola
y que, por tanto, tiene una parcelación,
una estructura parcelaria absolutamente inadecuada
para el soporte de futuros usos urbanos,
lo tiene la forma correcta para poder construir los edificios,
que el planeamiento tiene previsto dentro de ese terreno
y, por consiguiente, hay que modificar su forma,
hay que cambiarla y ahormarla,
o acomodarla a las necesidades tipológicas
de la edificación futura,
que se va a dirigir sobre erigir sobre esos terrenos.
Lo mismo ocurre cuando se trata de una operación
de regeneración urbana no operación donde se repartiera
lo que ya de antaño había estado urbanizado,
y se trata ahora de reestructurar y reconstruir, por ejemplo,
una zona que tenía un uso industrial obsoleto en la ciudad, que ha decaído
y que se va a convertir en una zona residencial.
Evidentemente, aquellas antiguas parcelas industriales,
donde había edificios industriales,
que en su mayor parte van a ser objeto de demolición
para la apertura de nuevas calles, etcétera,
pues lo tienen la forma adecuada para soportar usos residenciales
y hay que cambiar su forma.
Hay que hacer un nuevo Volotea, miento.
Hay que hacer una nueva fraccionamiento,
parcelación, adecuado en su estructura,
a las nuevas necesidades,
este sería, pues, el segundo gran objetivo,
y hay un tercer objetivo de la reparcelación,
que es la el reparto justo de cargas y beneficios
entre todos los afectados, principalmente entre los propietarios
afectados y los diversos propietarios que se ven afectados por ella,
y también ya hablaremos de ello en su caso
cuando interviene un urbanizador.
Por lo que a este respecta,
se trata de repartir tanto los beneficios resultantes,
entiéndase como tales, el potencial edificable,
la edificabilidad, la posibilidad de tener derechos edificatorios
sobre solares urbanos, ya urbanizados,
que habrá que repartir entre todos los propietarios,
como las correlativas cargas, los correlativos deberes,
consiste en repartir.
Justamente en cuanto se le toca a ceder a cada propietario
y reparte injustamente cuánto le toca pagar
a cada propietario para poder construir
la infraestructura de urbanización antes de seguir avanzando,
creo interesante, matizar ciertos conceptos básicos
para que nos podamos entender la práctica repártasela
autoria española.
En primer lugar,
debemos distinguir entre fincas de origen o fincas de aportación,
que también se llaman, y parcelas de resultado;
fincas de origen son las propiedades
que los propietarios tenían originariamente antes de parcelar
y que van a aportar esas reparcelación parcelas
de resultados.
Son las nuevas propiedades que se van a repartir
a cambio de las antiguas aportaciones que realizan estos propietarios.
Se trata, por tanto, de un proceso de cambio
de intercambios de parcelas antiguos por parcelas nuevas,
pero tengamos en cuenta que no es un proceso biunívoco;
es decir, no es que por una parcela de una finca antigua,
cada propietarios vaya a recibir una parcela nueva.
Es mucho más complejo que esto puede ser que sea un proceso
de fraccionamiento; es decir,
que un propietario aporte una gran finca antigua
de carácter agrícola pongo por caso y que reciba
a cambio de ella varias parcelas urbanas nuevas o lo inverso;
es decir, puede ocurrir que los las aportaciones
de los propietarios originarias sean pequeñitas
en pequeñas parcelas agrícolas en España
y mucho minifundismo agrícolas,
y estas pequeñas aportaciones de fincas agrícolas
después en la reparcelación son objetos de Agrupación,
de manera que se adjudica una sola parcela urbana
a varios propietarios que han aportado varias fincas agrícolas;
y se les adjudica en proindiviso.
Se hace con se hacen condueños de esta nueva parcela urbana
a cambio de sus antiguas parcelas agrícolas individuales.
Puede ocurrir y frecuentemente sucede que la aportación de un propietario
se tan pequeña sea tan reducida,
su terreno de origen, sea tan, tan tan limitado,
que no supere cierto cierto listo,
en cierto baremo y que yo le impida recibir una aportación
de parcela edificable en especie, ni siquiera en condominio
porque es demasiado pequeño, y porque se puede llegar un momento
en que los condominios fueran infinitos
y se hiciera ingestionable en la ciudad.
Entonces en estos casos se indemnice al propietario propietario,
tiene derecho a si ese pequeño propietario
hubiera aportación, no le da derecho,
adjudicación en especie, siempre tiene derecho
a ser indemnizado a cambio de su aportación,
la reparcelación, por tanto, para él tiene efectos puramente económicos.
Segundo concepto que interesa.
La diferencia es que se reparte, que se aporta,
se aportan metros cuadrados de superficie de suelo originario
y se reparten ojo, no metros cuadrados,
desolada no metros cuadrados de parcela, de resultado,
sino metros cuadrados de techo edificable, que es lo que da valor.
Es la unidad verdadera de valor.
El potencial edificado se reparte edificabilidad a cambio,
de la aportación de terrenos.
Por tanto, creo que es importante entender
que es un sistema repártasela torio muy distinto de los sistemas de.
Suelen llamar de pérdidas en el sistema norteamericano
la tradición norteamericana
o la israelí donde los propietarios tienen una obligación
de ceder un determinado porcentaje del terreno originario
para poder participar en el proceso urbano.
Aquí esto es, esto es indiferente.
Puede ocurrir que un propietario tenga que ceder el 100 por 100
o pueda tener que ceder el cero por 100.
No funciona por por porcentajes de cesión de la propiedad originaria,
sencillamente se agrupa toda la propia originaria
y se reparte toda la propiedad resultante,
tanto más derecho tienes,
cuanto más aportase en superficie de propiedad originaria
y eso te da más derecho a recibir que a recibir metros
cuadrados de techo de edificabilidad.
En los solares resultantes que van a ser objeto de reparto
esto, plantea un problema evidente,
y es que a veces la edificabilidad que se va
a repartir los metros cuadrados entre techo potencial edificable
pueden tener distinto valor por diversas circunstancias.
Pueden tener distinto valor por su tipología
o por su o por su uso enseguida.
Hablo de ello paste de momento tener presente que no importa
en cuanto a las fincas de aportación,
cuál es el valor económico
que tuvieran tales fincas de aportación,
es decir, no da más derecho a una finca agrícola
por el hecho de ser de regadío, que por el hecho
de ser de secano más productivo, menos productiva,
lo que importa en la aportación es la superficie aportada,
y no importa tampoco que la finca estuviera la finca de origen,
la portada, estuviera construida o que no estuviera construida,
es decir, las construcciones que hubiera con anterioridad
sean objeto de una cuenta separada,
serán objeto de indemnización, no aportan derechos,
y en lo que se reparte en el edificio venida.
Pues sí que es frecuente que esta edificabilidad se corrija
si no sea un reparto exacto en términos de edificabilidad,
sino que se valore la de mayor valor y la de valor, valor
y se pondere.
Esa diferencia de valor entre las edificabilidad
es que se reparten para corregir el reparto en función de.
Es decir, pensemos en el caso típico de que el suelo,
por ejemplo terciario, una determinada actuación urbanística
puede tener un mayor valor económico que el suelo de uso residencial;
por tanto, al quien le corresponde al suelo de uso terciario,
lógicamente a valer más le tienen que tocar menos unidades
superficiales, ya que le corresponde al uso residencial,
algo al menos le tienen que tocar más unidades superficiales.
Les pongo un pequeño ejemplo para entender sencillamente
de que estamos hablando.
Esto se hace mediante coeficientes,
imagínense que tenemos un uso de carácter residencial que es
menos valioso y entonces se le pone el coeficiente urbano
y un uso de carácter del cielo que es más valioso
y se le pone el coeficiente 2.
Entonces, a quien le adjudiquen un metro
cuadrado de techo residencial le estarán adjudicando una unidad
abstracta de aprovechamientos lo que resulta de multiplicar,
uno por 1, a quien le adjudiquen;
en cambio el metro cuadrado de uso,
terciario le adjudicaran cero con cinco metros cuadrados.
Por qué?
Pues porque será el resultado de dividir uno entre 2,
es decir, el terciario, el doble,
que el residencial.
En términos de superficie de edificabilidad,
o techo adjudicado le corresponderá a ese propietario la mitad manera
que medio metro de su terciario,
igual lo mismo en nuestro ejemplo, que un metro de uso residencial,
y entonces el reparto se hace en lugar de metros cuadrados,
el techo en unidades convencionales
de edificabilidad que son, por así decirlo,
como si fuese una moneda o una divisa,
la divisa propia inventada por la reparcelación, fíjense,
que todo esto deriva de la pobreza.
Del sistema catastral español,
de diversas actitudes, del sistema fiscal catastral
que impide hacernos adjudicaciones en términos económicos y monetarios,
entonces se recurre a este tipo de convención.
Para poder suplir esa falta de base,
valga oratoria previa cobren los propietarios;
en la reparcelación recibir indemnizaciones,
sí si reciben indemnizaciones por tres posibles conceptos.
En primer lugar ya lo he dicho antes,
porque puede haber preexistencia, puede haber propietarios
que tengan una casa construida o que tengan un campo en cultivo
de tener una plantación,
unos árboles, algo y ese algo va a ser destruido,
va como consecuencia del proceso urbanizador
y, por tanto, el propietario que tenía ese algo quedaba mayor;
valorar, su propiedad debe ser indemnizado por la casa que tenía
o por la plantación que tenía, que en este caso
la valoración de la casa se hace forma separada del suelo.
El suelo, el vuelo se valora de forma diferenciada del suelo,
lo que se hace
es valorar la construcción por su coste de reposición,
cuánto costaría reconstruirlo de apreciándolo,
por su estado de conservación y por su antigüedad,
pues cuanto más antiguo
y depreciada esté el edificio menos vale, evidentemente,
y entonces así se determina el valor de la construcción
y se le indemniza al correspondiente propietario,
de manera que en cada reparcelación hay unas cuentas de liquidación,
donde individualizadamente, para cada propietario involucrado hay
una vez y hay un debe, todas, las indemnizaciones
de la reparcelación van a ser pagadas entre todos los propietarios
a en función del aprovechamiento que se les adjudique,
y cada uno de ellos individualmente, va a recibir indemnizaciones
por las existencias, que en su caso concreto
tenía y por tanto tiene un deber y tienen un deber, que es la cuota,
parte de costes totales que le corresponden,
el reparto, pagar y aportar a la comunidad
repártasela Toharia y tiene el haber de la indemnización específica,
individual que la comunidad repártasela Tonia le tiene que pagar
a ese propietario.
Un segundo supuesto de indemnización
es el que también he comentado antes del propietario,
pequeñito que aporta tan poquito,
que no tiene derecho ni siquiera proindiviso
y, por tanto, hay que indemnizarle para que salga del proceso.
En este caso, se le indemniza en función
de la edificabilidad, repártasela Toharia,
que no se le va a dar en especie, que no se le va a dar de verdad,
se le compensa económicamente esa pérdida de edificabilidad,
y esa compensación se incluye dentro de la cuenta de liquidación
para repartirla entre todos los propietarios que sí que van a recibir
edificabilidad, para que entre todos ellos, proporcionalmente,
compensen a ese, a ese propietario que salen de la reparcelación,
y finalmente hay un tercer supuesto indemnizatorio,
que es muy excepcional, absolutamente extraño,
y es cuando un propietario se niega tras la reparcelación,
que yo no quiero ser repasado yo no quiero jugar a esto
del urbanismo y de la reparcelación;
en ese caso, tiene derecho a que le indemnicen
su su propiedad originaria,
pero según el valor que originariamente tenía esa propiedad,
es decir, se trata, por ejemplo, de una propiedad de carácter agrícola
y rústico se le pagara.
Como campo de cultivo no se le pagaran
las plusvalías urbanísticas derivadas de la futura edificación
porque no quieren entrar en ese juego,
no quieren entrar en el juego de las plusvalías,
esto es muy frecuente, únicamente sucede con propietarios
que se encuentran competir en ya una casa construida
y que no les interesa para nada.
La potencia edificable de la nueva de la nueva reparcelación,
insisto, es bastante infrecuente y que pagan los propietarios
y ya hemos visto que es lo que cobran.
Ahora vamos a ver qué es lo que pagan,
pues los costes,
todos los costes que he mencionado antes de las indemnizaciones.
Por una parte más los todos los costes
derivados de la construcción de las obras de urbanización,
tanto los que se pagan a los al constructor,
que materialmente industrialmente fabrica las infraestructuras.
En qué consiste en las calles los pavimentos,
las cedas, las calzadas, etcétera,
como los controles de calidad,
que hay que pagar, una empresa de control de calidad
para que eso esté correctamente ejecutado los proyectos
y las gestiones de toda índole que haya que hacer.
Para poder urbanizar todos estos gastos
se incluyen un total, y ese total se reparte
entre la total edificabilidad del ámbito de actuación,
de manera que por cada unidad de edificabilidad,
o si es una edificabilidad corregida por razones de valor,
por cada unidad de aprovechamiento,
cada propietario tiene que pagar una cantidad
determinada de equis euros por metro cuadrado de techo,
por entendernos, que es lo que resulta de dividir
el total coste entre la total edificabilidad
dándonos un como el cociente, un módulo,
un módulo unitario de coste monetario por metro cuadrado de techo,
o por metro cuadrado de unidad edificable
o por metro cuadrado de unidad, de aprovechamiento.
De manera que quien tenga recibo en su mayor aportación de origen,
una mayor cantidad de edificabilidad,
una mayor cantidad de aprovechamiento,
le corresponderá proporcionalmente
tener que pagar una mayor aportación económica a la reparcelación,
a las para suprimir estos costes que acabo de mencionar,
es posible y que cada vez es más frecuente
que se introduzca una variante en esto, que es el pago en especie
sin propietarios se desentiende de tener que pagar en dinero
y lo que hacen es decir.
Bueno, pues yo sí sí me tocarían equis metros
cuadrados de edificabilidad,
prefiero que solo meten una cantidad menor
y la diferencia cederlas para que con esa diferencia
se financie la urbanización y no tener que hacer
aportación monetaria, aportación financiera,
de manera que aquí encontramos una disociación
entre la aportación industrial, que hace un enormemente urbanizado.
Una empresa urbanizadora, que es quien paga
la urbanización quienes paga todas las indemnizaciones y costes,
y la aportación inmobiliario del suelo
que hacen los propietarios.
La actuación urbanística parte
de la premisa de que hay una ecuación de canción,
una ecuación de correspondencia entre cuanto vale suelo aportado.
Y cuánto cuesta la aportación industrial, cuánto cuesta?
Laborat urbanización, se llega a la conclusión de, por ejemplo,
de que el 40 por 100,
por poner un ejemplo, del valor final de los solares,
es la aportación industrial,
y el 60 por 100 es la aportación inmobiliaria.
El 40 por 100 de los solares se le serían adjudicados
a quien haga aportación industrial,
a quien financie el proceso urbanizador
en metálico y el otro 60 por 100 sería adjudicado,
a quien se limite, a aportar terrenos
y como se hacen estas adjudicaciones.
En favor de quien financia económicamente la urbanización,
pues es la propia reparcelación la propia reparcelación,
y reservados;
una serie de solares de parcelas de edifica, habilidades,
quiénes son adjudicadas
a quien hace de financiador de aportador financiero,
del proceso urbanizador?
Qué diferencia hay entre la reparcelación
entre la reparcelación, tal como lo acabo de explicar;
y las nuevas contribuciones de mejora, que son muy,
muy comunes en Latinoamérica.
Bien, la diferencia fundamental es que las cuotas
para financiar la urbanización se pagan antes de poder edificar,
es decir, antes de edificar hay que financiar,
la hay que haber pagado la correspondiente urbanización
y, por tanto, la mejora, por así decirlo,
por lo que hay que hay que pagar, no estriba en que vaya a haber
un beneficio derivado del mejor ambiente urbano,
que se va a construir gracias a las calles,
que se van a mejorar, etcétera, no.
La verdadera mejora por la que se paga
es la adquisición por el propietario del derecho
a edificar el propietario, antes de la reparcelación,
no tiene derecho a edificar y después de la reparcelación,
y gracias a haber contribuido a sus cargas,
sí que adquiere ese derecho.
Por tanto, esa es la verdadera mejora,
no la mejora ambiental, por así decirlo.
Pensemos que por tanto se repercute el 100 por 100 de los costes,
no cabe una repercusión parcial.
En España,
también existe lo que se llaman contribuciones especiales,
que son equivalentes esas contribuciones de mejora,
pero eso solamente se aplica al margen de la reparcelación
en la ciudad, ya construida,
cuando se trata de algunas mejor urbano.
Se trata, por ejemplo, de cambiar los bancos
de los la jardinería de una determinada calle que ya existe,
está completamente urbanizada que se introduce una pequeña mejora.
Entonces se pueden aplicar contribuciones de mejora
entre todos los vecinos, entre los afectados
o o beneficiados por esa,
por esa infraestructura menor para poderla financiar,
pero esto está completamente fuera del proceso de reparcelación,
que estoy explicando, y como cuál es el procedimiento
de la reparcelación.
Bueno, se inició en el registro de la propiedad
pidiendo los registros, que tomen nota
de que se va a iniciar un proceso repártasela, torio,
para que cualquiera que inscriba una nueva finca,
o comprometa lo que sea, sepa que se ha producido el inicio
de este proceso.
En segundo lugar, se va a someter
el proyecto de reparcelación la propuesta repártasela,
túria a una información pública para que todos los afectados,
fundamentalmente los propietarios o titulares de otros derechos reales
o personales afectados por reparcelación,
puedan realizar alegaciones y suelen ser frecuentes y productivo.
Una vez resueltas todas las alegaciones individuales
ni discutidas en este proceso de información pública
es cuando la administración actuante enormemente el ayuntamiento
aprueba el proyecto de reparcelación,
y le da, por así decirlo, validez legal y carta de naturaleza.
Una vez aprobado es preciso pagar las indemnizaciones
a los propietarios que se vayan a ver afectados
por la ocupación de terrenos, estas indemnizaciones,
de las que hemos hablado antes,
pagar destacada un lo que corresponda y se produce,
la inscripción de la reparcelación en el registro de la propiedad,
de manera que se limpia el registro, por así decirlo,
eliminando todas las antiguas fincas originarias
y se sustituyen por nuevas fincas,
quedando regularizado conforme al nuevo modelo repártasela
y una vez producida.
Esta inscripción en el registro
es cuando se producen la ocupación material de los terrenos
y se inicia el proceso de ejecución de las obras de urbanización.
La reparcelación.
Puede presentar problemáticas especiales, no voy a entrar en ello
para no aburrir, pero pensemos, por ejemplo,
en la problemática de los terrenos públicos que ya existían.
Si tenían el mismo uso que van a seguir teniendo,
no tienen ningún problema,
pero qué ocurre?
Si van a cambiar de usos y el ayuntamiento tenía un terreno,
la municipalidad tenía un terreno de uso público
y se va a haber involucrando reparcelación;
ópera actúa la municipalidad como si fuera un propietario más;
bueno, hay dos posibilidades.
Que ese terreno hubiera sido obtenido gratuitamente por una cesión gratuita
con anterioridad o que hubiera sido obtenido onerosamente, comprándolo,
pagándolo la municipalidad del ayuntamiento.
En este segundo caso,
actuará como intervendrá como un propietario más.
En el primer caso, solamente le dará derechos en el supuesto
de que se produzca una disminución de suelo público,
lo que no suele suceder.
Otra problemática importantes,
la problemática de la ocupación anticipada,
es decir, la reparcelación normalmente es un proceso
que se produce todo al mismo tiempo, pero hay excepciones.
Existe la posibilidad de que la administración
ocupe anticipadamente por necesidades públicas,
suelo de uso público,
suelo para abusos de carácter público,
para iniciar la construcción o la edificación de carácter público,
y confiada.
Otorga a los propietarios afectados por esta ocupación
anticipada un título que se inscribe en el registro de la propiedad,
asegurándoles el futuro derecho a participar en la reparcelación,
que todavía no se ha terminado de producción
esto puede ser variantes forzosas, tiene variantes, voluntarias
en caso de que sea una ocupación anticipada forzosa,
pues hay una serie de garantías
de que debe expropiarse dentro de unos determinados plazos
o que deben pagarse determinadas compensaciones económicas,
pero no después de años de ocupación temporal,
no nos da tiempo a entretenernos en ello.
También existen modalidades especiales de reparcelación
baste mencionarlo como por ejemplo la reparcelación económica.
O es que todo está construido, está básicamente construido,
no se pueden adjudicar nuevos terrenos,
lo único que se puede hacer es ceder a la Administración
los terrenos dotacionales necesarios,
y entonces la reparcelación se convierte pura
y simplemente en una compensación económica entre propietarios
donde unos pagan a otros no.
O la reparcelación
-discontinua, donde son no un polígono continuos,
en distintos emplazamientos donde se produce la reparcelación,
o la reparcelación horizontal, muy excepcional,
que contempla algunas legislaciones y que se hace
para poder parcelar en vertical un edificio que debe ser objeto
de una operación importante de rehabilitación 90.
Hablamos de edificios de carácter histórico,
no que no pueden ser objeto de derribo
y cuya recuperación, pues, es particularmente costosa,
creo que con esto tienen una una buena panorámica
de lo que es la reparcelación.
Muchas gracias.
Por su atención.