Muy buenas, estimadas alumnas y alumnos
del máster de políticas de suelo y desarrollo urbano sostenible.
Bienvenidos a una nueva clase.
En este caso, correspondiente al bloque
de conflicto y ciudad, el conflicto como un producto social,
el conflicto como una configurador del espacio urbano,
el conflicto y su civilización, análisis de casos y jurisprudencia,
en este vídeo clase, nos vamos a centrar
en un ejemplo que nos va a permitir visualizar precisamente
esa resolución de conflictos en etapa de ejecución del planeamiento,
donde vamos a hacer una referencia a los conceptos generales que nos van
a poder, nos van a permitir situarnos en esta dinámica de resolución
de conflictos de manera aplicada al urbanismo.
Por tanto, en primer lugar, vamos a hacer,
vamos a señalar cuáles son esos instrumentos de ejecución
urbanística y cuáles son las etapas male que van
a regular esos esos instrumentos, cuáles son los principios y conceptos
que singularmente van a afectar al elemento estrella,
que es la reparcelación, al proyecto de equidistribución
de beneficios y cargas.
Vamos a analizar siquiera cuál es esa tramitación
y la etapa inicial,
que es donde se produce ese proceso de negociación,
de resolución de conflictos,
cómo se produce la formulación y negociación del proyecto
de reparcelación para alcanzar siquiera unas primeras conclusiones
iniciales que posteriormente serán analizadas en una, digamos,
en una serie de casos prácticos.
Queremos en una posterior clase.
En qué consiste, cuáles son los instrumentos fundamentales
de sistemas de actuación en España,
cómo son o cuáles son, en este caso es la unidad de ejecución,
o el programa de actuación organizadora,
y como elemento estrella estaría la reparcelación.
En su caso, también podríamos considerar
la vemos la equidistribución especial de las actuaciones
o el medio urbano,
pero nos vamos a centrar en ese instrumento que denominamos
la reparcelación, que es el elemento estrella que ha permitido desarrollar
y transformar la mayoría de los ámbitos urbanísticos
en España.
España, la reparcelación es interesante
porque permite, en primer lugar, transformar jurídica económica
y físicamente las propiedades,
para que una realidad desordenada o no, conforme con el planeamiento,
pase a una realidad ordenada o conforme con el pensamiento,
permite ponderar los distintos usos al objeto de su reparto equitativo.
Entre los participantes permite realizar
o ejecutar las cesiones tanto, de dotaciones públicas
como de las plusvalías adjudicadas a la comunidad,
al ayuntamiento permite articular todas las relaciones
entre la administración, los propietarios de suelos
y otros posibles afectados por la actuación que ostenten
algún tipo de derecho en el proceso de transformación
en el proceso de ejecución de ese esa nueva ordenación
de ese planeamiento.
Por tanto, tener te interesa al asaltar Jules,
son los principios,
los conceptos que rigen la reparcelación en España.
En primer lugar, la ejecución no puede alterar.
Alterar el ordenamiento.
Esto es, no puede alterar el diseño, eso se ha establecido
en una etapa anterior en el instrumento de planeamiento.
Es cierto que puede hacer pequeños ajustes técnicos,
pero no puede alterar la esencia, los valores principales,
las determinaciones fuertes.
En segundo lugar, el plan ya no anticipa el valor
por sí mismo, solo recordemos que sólo se patricios Manoli
patrimonializa la edificabilidad
el valor de la edificabilidad uno si se participa y dos
si se cumplen los deberes de la actuación de manera conjunta
y los los participantes, levantan las cargas asignadas,
los deberes son de la comunidad de parcela Toharia, son conjuntos,
aunque sea su asignación, sea individual.
Esto es nadie puede hacer la guerra por su cuenta
o vamos todos juntos o no sabe, nadie, es cierto,
no hay obligación de participar.
La participación se predica en la regulación vigente
básica del Estado como facultativa opcional.
Así lo establece, tanto para las actuaciones
de nuevo organización, en el artículo 13, dos cef,
como las actuaciones en suelo urbanizado de reformas,
renovación del 14.
Además, para participar se exige ratificación,
por tanto, la no respuesta implica no participación.
La patrimonio entre los beneficios,
en principio es proporcional al cumplimiento de deberes,
y la actuación se termina con la recepción
de la urbanización por parte del ayuntamiento.
Esto es la actuación no edifica, sino que solo produce solares
que son conceptos distintos.
Ciertamente, son solares, dotados de edificabilidad
y, por tanto, de derechos y de valor reconocido periodificar no edifica,
puesto que la edificación se produce en otro procedimiento administrativo
posterior.
Siguiente, la valoración de los derechos
es por superficie de suelos aportados de los participantes,
no por valor, esto es, vamos a decir que con carácter general
se prescinde de las resistencias a los efectos de establecer la.
El porcentaje de derechos que habíamos los participantes
van a ostentar dentro de la comunidad de parcela
Toharia.
Es cierto que la regulación establece la posibilidad,
aunque no es habitual,
de que el porcentaje se establezca en función del valor
que no por superficie, que son conceptos distintos.
Las indemnizaciones de derechos es por lo que está en el momento
que el reparto, sin ningún tipo de expectativas
y, sin embargo,
el reparto de la reparcelación es por su valor futuro.
Esto es actuación terminada,
como si ya estuviera realizada la actuación,
la valoración de las significaciones es en función de su situación básica
y no es por su clasificación.
Esa determinación fue expulsada ya en el año 2007.
Por tanto, debemos identificar las dos situaciones básicas.
La situación básica rural, donde los métodos de valoración
son el capital del capitalización de rentas
y la, para las construcciones, el método de reposición
y la situación básica organizado.
Donde el suelo vacante se establece por el método residual
y el suelo edificado por el mayor, entre el método residual
y el método de comparación de manera conjunta
sobre suelo y edificio en las actuaciones de reforma,
renovación, esto es sobre suelo ya urbanizado.
La edificabilidad se establece un valor,
se establece en función del plan inmediatamente anterior,
al margen de que éste hubiera sido ejecutado o no.
Así está establecido en nuestro ordenación
nuestra relación jurídica,
como es la tramitación de un instrumento de ejecución,
si quiere, aunque esto ya fuera,
ya hemos analizado el curso, primero, derecho urbanístico,
interesa recabar esta información para ver en qué?
En qué punto del proceso se produce la negociación,
la participación de los distintos agentes,
que es lo que nos interesa resaltar dentro de este curso.
Por tanto, de manera sintética,
el proyecto de reparcelación parte del hecho,
primero de aprobar un proyecto a través de la Junta
de concertación,
si es de promoción privada, lógicamente, o equivalente,
y que se establezca un plazo para las delegaciones internas.
Subsiguientemente se presenta el ayuntamiento,
a partir de ahí el ayuntamiento lo aprueba y en su caso la prueba,
inicialmente lo remita.
El Boletín a la prensa
y se notifica a todos los propietarios.
Para que lo conozca, en ese dentro de ese plazo,
existe un plazo de la exposición al público y delegaciones
de un mes, a partir de ahí si estas se producen el ayuntamiento
debe de resolver las alegaciones,
porque recordemos que la reparcelación
es un instrumento de acción pública; si no hay objeción,
si la resolución, las alegaciones quedan resueltas y todo
el procedimiento no es necesario, vuelvo a repetirlo,
por algún tipo de defecto se procede a la aprobación definitiva
por parte del ayuntamiento y nuevamente a reiterar el proceso
de publicación y notificación a todos los propietarios
una vez se han pagado las tasas correspondientes
a la tramitación pública,
se protocolo analiza el proyecto de reparcelación ante notario,
y posteriormente se remite y se inscribe en el registro
de la propiedad y en el catastro del proyecto,
con las hojas de la solares resultantes
con afectación individualizada de los costes y cargas aspectos
de su consideración por parte de los futuros receptores
o adjudicados,
en este caso de lo que es las fincas de resultados,
sí por tanto, no nos interesa resaltar ese primera etapa.
Si cómo se produce ahí la formulación y negociación
del proyecto de reparcelación,
pues ahí no se produce ese proceso de negociación.
En primer lugar alguien tiene que tener la iniciativa,
generalmente es la comunidad de parcela Toharia,
que concita generalmente en los proyectos de promoción
privada.
La mayoría de la propiedad, la mayoría de cuotas,
los cuales ya hemos formulan.
Ese proyecto de equidistribución, se recopilan toda la información
de quiénes son los titulares y se emiten las fincas.
Esto es la realidad física.
Como hemos el recurso de derecho urbanístico,
prevalece a la inscripción registral o catastral,
con lo cual ya sobrevienen los primeros problemas
ante las discrepancias, porque tanto los títulos registrales
como los capitales en muchas ocasiones,
por no decir en todas, no coinciden con la realidad.
Es parte nuestra histórica;
a partir de ahí se valoran los bienes y derechos existentes
y que no pueden conservarse.
Evidentemente, no es obligatorio, pero sí recomendable
que el que lleve la iniciativa valore todas las propiedades,
bajo el supuesto de no participación,
lo que se denomina la mejor alternativa
a la no negociación,
porque recordemos que la participación es facultativa
y, por tanto, nos obliga a plantear una serie
de escenarios que nos ocurre, que veremos en los casos prácticos
de la siguiente videoclips.
Es importante analizar cuál es la tipología de los propietarios,
cuál va a ser el comportamiento esperable
si son mayoritarios minoritarios,
siguen un perfil empresarial o tienen otras condiciones vitales,
puesto que podemos vislumbrar cuál puede ser su comportamiento,
a partir de ahí tenemos que considerar los criterios
de adjudicación preferente.
La vivienda, producción pública,
generalmente va al ayuntamiento en función del porcentaje
de su participación, el resto se adjudica,
como vimos en el curso de derecho urbanístico,
por cercanía, tratando de evitar los Proindivisos
y también tratando evitar las excesivas indemnizaciones.
Por este es procesos y defectos de adjudicación,
a partir de ahí es necesario definir posibles escenarios posibles
y, por tanto, ver si esa reparcelación es posible,
llevarla a término, a partir de ahí tenemos que hacer lo que es.
La propuesta inicial del proyecto, remitiendo a todos los propietarios,
con el plazo mínimo de un mes
para que conseguir de ellos bien la afirmación expresa
en cuyo caso manifiestan expresamente que quieren participar,
y si se niegan o no contestan se produce lo que se llama
la participación;
en consecuencia, ha de ser indemnizados y, por tanto,
hay que volver a reformular el proyecto,
puesto que tanto el coeficiente de derechos
como las indemnizaciones cambian y el resultado de la reparcelación
es muy distinto.
Como veremos en los casos prácticos,
es necesario realizar cuantas rondas sean necesarias de este proyecto
hasta que los que quieren los propietarios
que quieren digan expresamente que sí que se quieren adherir
y que aceptan de acuerdo al principio de libertad de empresa.
La ejecución realizaron de ese proyecto
y de esa actuación, en ese momento se puede producir la aprobación
del proyecto reparcelación, no obstante, hemos de recordar,
derivados de su naturaleza administrativa,
que todo el proyecto y todos los actos,
incluso de trámite sonríe ocurrirles en vía administrativa
y, en su caso, en la vía contenciosa administrativa,
si no se garantizan los derechos
y las determinaciones legales vigentes.
Por tanto, y a modo de conclusión,
podemos identificar que el proyecto de parcelación
y la técnica de distribución de beneficios y cargas
es uno de los instrumentos fundamentales para la transformación
del suelo y de la propiedad, al menos en España.
La reparcelación permite la transformación jurídica,
económica y física de la propiedad, sin perjuicio, lógicamente,
de que de manera efectiva la transformación física
se produce con la ejecución de las obras.
Lógicamente, la participación facultativa
de las actuaciones de transformación sean,
tenemos organización o de reforma o renovación de la organización,
y el régimen de valoraciones en función de la situación básica
exige la definición de posibles escenarios
de transcripción, y procesos de negociación.
La reparcelación exigen dominio de las determinaciones jurídicas,
también de las técnicas de valoración,
y la comprensión, ciertamente, de los elementos gráficos,
de los planos, saber de qué estamos hablando,
y, por último, de la reparcelación la ejecución del planeamiento
es un proceso no obligatorio,
pero así necesario para evaluar la verdadera factibilidad del plan,
como veremos certeramente en los siguientes,
en las indefinido clase analicemos, dos casos prácticos,
tanto en situación básica, rural como a situación básica
urbanizada.
Con estas conclusiones damos por concluida esta clase
y os esperamos en las próximas clase.
Hasta pronto y muchas gracias.