Buenos días, mi nombre es Luis festeros en la actualidad
ostento el cargo de gerente de la Junta de compensación
de los Berrocales, que es uno de los grandes desarrollos
de la denominada estrategia del sureste del plan general
de Madrid del año 97 en la actualidad,
en plena gestión y ejecución de sus obras de urbanización
en la sesión del día de hoy vamos a desarrollar
el uno de los procedimientos,
a través de los cuales la legislación urbanística española
establece cómo se desarrolla todo el proceso urbanístico
es el denominado sistema de ejecución por compensación,
donde el protagonismo principal es de los propietarios
y no de la Administración.
No obstante, vamos a dar unas pinceladas muy deprisa
de el marco normativo que rige el sistema de compensación,
que es principalmente autonómico,
así como de las competencias estatales y autonómicas en materia
urbanística para, de esta manera introducir posteriormente
los aspectos específicos de lo que es la compensación.
Empezamos entonces con el concepto y el marco normativo,
como algunos de ustedes no son españoles,
son de otros países.
Es importante que entiendan la distribución competencial
que tenemos en España, porque si no, no se explica
cómo se desarrolla posteriormente el proceso urbanístico.
No hay una sentencia muy relevante
de la que probablemente ya les hayan hablado,
no del Tribunal Constitucional
del año 97, que fue la que estableció que el urbanismo,
como bien recoge la Constitución española,
es una competencia exclusiva de las comunidades autónomas.
No, esto no quiere decir como ahora veremos que el Estado
no tenga competencias transversales que afectan al urbanismo,
pero la competencia en sí del urbanismo es autonómica.
Por tanto, cada una de las comunidades autónomas españolas
han ido desarrollando su propia normativa urbanística
y regulando los sistemas
a través de los cuales se desarrolla la gestión del gestión urbanística,
es decir, el desarrollo del suelo una vez
se fija por parte del planeamiento las condiciones de ordenación.
Voy a ir muy deprisa
y no quiero entretenerme en esta materia.
Ahí tienen ustedes.
Indican las normativas.
La normativa de aplicación directa, normativa estatal,
que es el real decreto legislativo siete 2015,
por el cual se aprueba el texto refundido de la Ley
de suelo y rehabilitación urbana, así como un real decreto que a veces
pasa desapercibido pero que en la práctica de aquellos
que nos dedicamos al urbanismo,
tiene mucha relevancia, que es el real decreto 1.093 a 97,
también conocido como el reglamento hipotecario urbanístico,
es decir, cómo accede al registro a propiedad
del los proyectos de reparcelación o compensación,
de los que luego hablaremos.
Más despacio bien.
Dicho esto, también hay que hacer referencia
a la legislación de aplicación supletoria que en muchas comunidades
todavía está vigente, ejemplo la Comunidad Autónoma de Madrid,
que son los conocido reglamentos de planeamiento,
disciplina y gestión urbanística.
De modo especial este último.
Como más adelante veremos,
y en cuanto a legislación autonómica,
como no podemos hacer referencia a la totalidad de las comunidades
y las distintas legislaciones,
que tienen muchas aspectos específicos en cada una de ellas,
vamos a centrar, por poner un ejemplo,
y toda vez que está José aquí en Madrid
o vamos a centrarnos en la legislación específica
de la Comunidad de Madrid
que esta se desarrolla a través de las dos normas
indicadas en la diapositiva, no, además de esta vida,
una reciente modificación de bastante calado.
En el caso de la Comunidad de Madrid,
que se denomina la ley ómnibus que afecta a la ley nueva a 2001,
está en ciernes; la aprobación del diagnose,
el número no proyecto de nueva ley de urbanismo de Madrid,
pero todavía hoy por hoy la vigente es la del año 2001.
Bien, dicho esto, es decir, fijado cuál es el marco normativo,
vamos a hacer también referencia muy brevemente
a las competencias estatales a las que me refería anteriormente.
Estas competencias tienen un carácter transversal
y afectan al urbanismo.
Dentro de estas competencias las pueden leer ustedes
ya más detenidamente.
En la presentación tienen como más importantes
quiero destacar la regulación de las condiciones básicas
del ejercicio del derecho de la propiedad
es decir la propiedad urbana es estatutaria
por tanto se define legalmente lo que se puede
y no se puede hacer a través de las leyes urbanísticas
y del planeamiento urbanístico.
La segunda cuestión muy importante es
toda la materia de la expropiación forzosa.
Tiene carácter estatal,
así como las valoraciones de suelo y responsabilidad patrimonial
de las administraciones públicas.
No, el registro de propiedad es también competencia estatal,
de tal manera que,
aunque parezca que no queda nada a las comunidades autónomas,
todo lo demás es materia en materia urbanística.
Es autonómico, especialmente la gestión urbanística,
es decir,
la definición de cómo se pasa del planeamiento urbanístico
a la ejecución de las determinaciones del planeamiento en la práctica
no es decir cómo se ejecuta la urbanización
y cómo se transforma,
o cuál es el proceso de transformación jurídica de suelo
desde un suelo inicial a las nuevas fincas
que aparecen como consecuencia del planeamiento urbanístico.
Simplemente hay que decir con esto ya terminamos
que en el ejercicio de las competencias estatales
y autonómicas siempre hay que respetar lo que denominamos
lo que se denomina la autonomía de los municipios,
en la gestión de sus intereses.
Esto quiere decir que si bien la legislación,
es decir esta capacidad legislativa,
está reservada al Estado y a las comunidades autónomas
a través de las asambleas legislativas de cada una de ellas,
los municipios son los que en el día a día,
por decirlo de una manera que se entienda,
gestionan la competencia urbanística,
especialmente los grandes municipios intervienen en los procesos
de aprobación del planeamiento y los pequeños,
sobre todo en los aspectos de la gestión urbanística.
No bien.
Entramos entonces, una vez que hemos hecho
esta este preámbulo para enmarcar el tema
del que vamos a hablar a lo que es el si el tema que tratamos hoy,
que es cómo se ejecuta el planeamiento urbanístico
y cuál es el sistema que nosotros llamamos compensación, que es
un proceso urbanístico donde el protagonismo ya lo adelanto
es del propietario y no de la Administración.
Conviene entender bien que en nuestro país
el proceso del planeamiento es independiente
del proceso de gestión o ejecución de las determinaciones
del planeamiento.
Qué significa esto?
Que una vez se ha fijado el planeamiento urbanístico,
es decir, una vez aprobado,
mediante el procedimiento previsto en las leyes urbanísticas,
el planeamiento urbanístico y establecida la ordenación
pormenorizada o de detalle por parte de este,
procede llevar a la práctica las determinaciones previstas
en ese planeamiento.
El planeamiento ya les habrán explicado
que lo singular del planeamiento español
es que tiene carácter normativo es una norma de carácter suigéneris,
pero reglamentaria.
Por tanto, establece derechos y obligaciones a los propietarios
y a la administración.
En cierta medida no, pero una vez se ha aprobado el planeamiento,
hay que realizar toda una serie de procesos
para que esas determinaciones se lleven a la práctica,
es decir, se urbanice y se reparte, el, el suelo son dos acciones
diferentes, luego veremos el proceso de reparcelación,
en qué consiste uno meramente técnico de ejecución de obras previstas
en un proyecto de urbanización tras su aprobación,
y otro proceso jurídico en virtud del cual se pasa
de una situación inicial jurídica como cualquiera.
Ustedes, imagínense, no desde un punto de vista jurídico,
como es la estructura de la propiedad,
de un ámbito determinado en cualquier periferia
de la ciudad bueno pues ese proceso de fincas
algunas inmatriculadas otras no otras donde no sé
donde en el registro hay una discrepancia,
respeto quién es el titular registral actual
y el titular que consta en el registro,
esas situaciones habituales en el.
La estructura, una propiedad de un planeamiento de perdón,
de un ámbito determinado,
que todavía no se ha desarrollado desde un punto de vista jurídico,
es el proceso que nosotros llamamos equidistribución y reparcelación,
no, bien.
Antes de eso de explicar la reparcelación,
vamos a tratar de explicar en qué consiste el sistema de compensación,
de acuerdo.
Ejecución del planeamiento, ahí tienen el concepto
en qué consiste ejecutar el planeamiento,
es decir, las previsiones del planeamiento
una vez aprobado en ejecutar las determinaciones del planeamiento,
lo cual comporta una pluralidad de acciones
que van desde la urbanización de los terrenos a la edificación
de los solares resultantes.
Por tanto, el proceso urbanístico
en su totalidad no basta simplemente con aprobar el planeamiento,
sino que luego hay que llevarlo hay que ejecutarlo.
Esto es el proceso de la ejecución
o gestiona urbanística actividad básicamente privada,
que la administración se limita a controlar,
no obstante, la administración si lo desea,
puede desarrollarlo por iniciativa pública,
sin participación de los propietarios o con una participación muy pequeña
no, y esto se canaliza a través de estrés,
sistemas de gestión, que son los tres sistemas.
Gestión tradicionales del urbanismo español,
creo que al menos desde el año de la ley del 76,
no en todas las leyes urbanísticas no sé si la del 56 lo recogía ya
o la primera norma es la del año 76.
En todo caso, son tres procedimientos
que ahora veremos que denominamos sistema de compensación,
sistema de cooperación y sistema de expropiación,
a través de los cuales se lleva a cabo la ejecución
del planeamiento.
Como novedad, la ley estatal vigente,
aprobada por el real decreto legislativo siete 2015,
prevé o considera la urbanización como un servicio público.
Esto es una algo novedoso en el urbanismo español.
Toda vez que no se había configurado nunca como tal,
no como un servicio público que se puede reservar la Administración,
o bien encomendados privados,
mediante el sistema de concesión de acuerdo,
igual que la carretera de las que ustedes conocen,
que se hace en régimen de concesión, pues iba exactamente igual,
se puede hacer en el ámbito urbanístico,
bien para pasar al proceso de ejecución del planeamiento,
es decir, una vez se ha configurado el planeamiento,
está aprobado para pasar a la ejecución,
tienen que cumplirse cuatro requisitos,
un instrumento de planeamiento que fije la ordenación
pormenorizada detallada también denominada
en algunas legislaciones urbanísticas autonómicas
la delimitación de la unidad,
actuación que se puede hacer desde el plan
o a través de un procedimiento legalmente establecido,
que es la unidad de ejecución,
pues dentro de un sector determinado de un ámbito urbanístico,
luego explicaré lo que es la equidistribución,
pero lo adelanto, se fijan unidades de ejecución,
es decir,
ámbitos concretos donde se va a hacer una distribución de las derechos
y obligaciones e intereses propietarios de suelo,
luego lo explicaremos mejor, al referirnos a la equidistribución
y la reparcelación.
En tercer lugar, un proyecto, urbanización aprobada decididamente.
Si no tengo aprobado el proyecto,
urbanización, no puedo ejecutar las obras de urbanización,
como es obvio, no;
igual que no puedo pasar a la fase de ejecución del planeamiento
si previamente no tengo aprobado el planeamiento urbanístico
y finalmente qué es lo que vamos a centrar ahora?
Nuestra exposición,
un sistema de ejecución, fijar sistema ejecución
fijando tres sistemas, compensación, cooperación y expropiación
en que se diferencian en el protagonismo.
Qué tiene el propietario en cada uno de ellos?
No en el compénseme, compensación.
El protagonismo principal es del propietario del suelo.
Por contra, en la expropiación donde la administración se limita
a expropiar las fincas que haya un ámbito de actuación repásesela,
reglas y organizarlas, el protagonismo del propietario
es prácticamente nulo; no?
Bien.
Vamos a centrar entonces nuestra exposición.
En el sistema de compensación.
Este sistema tiene como finalidad que podamos ejecutar
y r parcelar ejecutar las obras de urbanización
y repartiera el suelo;
es decir, pasa; es un proceso jurídico
en el que pasamos de una estructura de la propiedad inicial
a una nueva estructura de la propiedad acorde
con las determinaciones del planeamiento urbanístico,
que ha sido aprobado de acuerdo.
Cuál es el objeto del sistema de compensación?
La gestión y ejecución de la urbanización de la unidad
de actuación, por tanto, no del ámbito total,
sino de la unidad de ejecución,
que puede ser o coincidir con el ámbito actuación.
Aquí echamos de menos una pizarra
para explicarnos con más claridad, pero bueno,
tenemos ciertas limitaciones comprendidos dentro del perímetro,
con solidaria de beneficios y cargos cargas, perdón,
y que se instrumenta a través del proyecto de reparcelación,
luego entraremos en el proyecto de reparcelación.
La idea es los propietarios,
aporta su suelo al proceso de acuerdo,
realizan a su costa la urbanización en los términos previstos
en el proyecto, urbanización, y en el plan
y aquí está la singularidad se constituyen en una entidad
singular y característica del urbanismo español
que se inicia en los orígenes, no del urbanismo.
Ya en la época de Ildefonso Cerdá, con el desarrollo
de la famosa cuadrícula anual en Sancho de Barcelona,
que ya recoge una figura muy similar,
los propietarios se constituyen en una entidad jurídica,
la llamamos junta de compensación de acuerdo.
Cómo funciona esta junta de compensación?
Esta junta de compensación tiene personalidad jurídica pública
no privada.
Esto es un elemento fundamental, y los propietarios agrupados
dentro de la misma se rigen por un proyecto de base y estatutos
que fija pues el funcionamiento, tanto respecto de la Administración
como funcionamiento interno.
Esa junta de compensación que aprueba la administración.
Vamos a ver más detrás.
Vale.
Las segundas de compensación constituye una figura típica
de autoadministración, no son agentes descentralizador
de la Administración que ejercitan o ejercen funciones públicas
por delegación de la Administración.
Generalmente se utiliza una figura análoga
para que se entienda cómo son los colegios profesionales,
no que actúan por funciones públicas
o ejercen funciones públicas por delegación de la Administración.
Cuando hacemos esto es porque la ley prevé esa delegación
de esas funciones públicas.
En este caso la legislación urbanística
entonces a intra, es decir, hacia dentro las relaciones internas
entre los propietarios que se integran
dentro de la junta de compensación,
se rige por las estatutos que aprueba la administración en virtud
del principio de mayoría.
Hay corporaciones, a la junta, es voluntaria,
o al proceso urbanístico, es voluntario,
pero si uno no se incorpora a ese proceso
lo que se hace es expropiar de los terrenos de acuerdo,
y esos terrenos pasan al proceso urbanístico
y se distribuyen proporcionalmente entre todos los propietarios
que forman parte de la junta de compensación.
Se constituye creo que lo he dicho antes,
la persona jurídica es pública
y además se inscribe en un registro administrativo
que es el registro de entidades urbanísticas colaboradoras,
si bien, la inscripción no tiene carácter constitutivo,
sino que es declarativo;
acuerdo la incorporación de muchos voluntaria, bien.
Otro aspecto muy importante.
La condición de miembro de la junta de compensación
es otro que quiere decir esto,
que depende quien ostente en cada momento
la titularidad dominical del suelo que se aporta los propietarios,
lo que hacen en relación a la junta de compensación
es aportar sus propiedades de suelo, preacuerdo
y se les asigna una cuota de participación
si el ámbito o la unidad ejecución tiene por decir número
para que se entiende fácil.
Fácil, 1.000 metros cuadrados
y un propietario aporta fincas que representan el 10 por 100.
Sus derechos y obligaciones
vendrán determinados por esa cuota del 10 por 100,
quienes miembro de la junta de compensación,
quien en cada momento ostente la condición de titular o propietario
del suelo, de tal manera que eso es lo que quiere decir la condición
horren que quien sea propietario en cada momento del suelo
es es el que ostenta la condición de miembro
en la junta de compensación.
Si yo transmito el suelo, el nuevo adquirente,
que se subroga en mis derechos y obligaciones
pasará a ser el nuevo miembro de la junta de compensación.
Otro aspecto muy importante,
los bienes aportados a una junta de compensación,
quedan afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes
al sistema de compensación o a que corresponda.
Qué significa esto?
Que lo elevamos la afectación urbanística,
que esos terrenos que yo he aportado esa propiedad que he aportado
ya no la puedo dedicar a otra cosa distinta
que ara prevista en el planeamiento,
por tanto tiene que organizarse y parcelarse bien.
Otro aspecto importante del sistema de compensación
es que no implica la transmisión de la propiedad
o el dominio del suelo, sino solo la posesión,
la disposición fiduciaria,
de tal manera que la junta de compensación,
que como hemos visto, es una entidad con personalidad jurídica propia,
coge ese suelo para llevar a cabo el proceso de ejecución
de la urbanización y de la reparcelación.
Además, en ese proceso jurídico
que es la reparcelación se produce la cesión a la administración
de los terrenos destinados a dotaciones y sistemas generales
no, y cómo se instrumenta esto,
y con esto vamos a terminar esta primera exposición
a través de un documento, que es el proyecto de reparcelación,
que es el instrumento donde se materializa la distribución
de los beneficios y cargas derivadas del planeamiento
entre los miembros de la junta de compensación,
y la correlativa adjudicación de las parcelas de resultado.
Cómo vamos a dedicar una sesión a la equidistribución
y la reparcelación?
Vamos a dejarlo aquí.
No obstante, quiero hacer un resumen muy breve de un minuto
para que entiendan todo.
El proceso del proceso urbanístico tiene dos fases diferenciadas.
Planeamiento y gestión.
Planeamiento, aprobación del planeamiento general
y del planeamiento de desarrollo,
que determina la ordenación pormenorizada.
Una vez determinado se ha aprobado la ordenación pormenorizada
se ha aprobado el proyecto,
urbanización que prevé o determina cómo se van a ejecutar
las obras de urbanización.
Podemos iniciar el proceso de gestión, que es el conjunto,
acciones por el cual se pasa del planeamiento,
que no deja de ser un plano en formato digital
o en formato papel, a a transformar la realidad física y jurídica
del suelo para ajustar las determinaciones
del planeamiento, a la realidad,
hacer las posibles ese es el proceso de ejecución del planeamiento,
y esto se desarrolla a través de sillares,
sistemas de gestión, compensación, cooperación y expropiación.
En el qué?
Mayor protagonismo tienen los propietarios del suelo?
Es la compensación que se agrupan
en una entidad con personalidad jurídica propia y pública
que denominamos junta de compensación.
Para que lo entiendan,
aunque no es exactamente igual una comunidad de propietarios
como la de cualquier casa, no, lo que pasa
es que estas no tienen persona jurídica
y la Junta de compensación, si además es pública,
los propietarios aportan subsuelos a esa junta de compensación.
Y se les asigna una cuota que determinan sus derechos
y obligaciones dentro de la Junta de compensación,
que se rige por unas estatutos y bases
que aprueba la Administración.
Esos estatutos prevé los órganos de la Junta de compensación,
la asamblea, el consejo rector, el presidente,
el gerente, en su caso, como es mi caso, particular, de eso,
hay una junta de compensación, no, una vez hecho,
todo esto, los propietarios,
agrupados en esa junta de compensación,
lo que hacen es, como digo, aprobar un proyecto, urbanización
y ejecutar las obras de urbanización
y aprobar un proyecto de reparcelación,
donde se transforma jurídicamente el suelo de una fase inicial
a una fase final acorde
con las determinaciones del planeamiento urbanístico.
Pues, así de forma muy resumida,
vamos a terminar esta primera clase.
La que hemos tratado mal de explicar en qué consiste la ejecución
del planeamiento y dentro de la ejecución del planeamiento
es la ejecución a través del sistema de compensación.
Muchas gracias.